Die österreichische Gesetzeslage kennt vier Möglichkeiten für die Vermietung von Wohnungen und Wohnungsteilen zu touristischen Zwecken:

a) reine Wohnraumvermietung
b) Privatzimmervermietung als häuslicher Nebenerwerb
c) freies Gastgewerbe gem. § 111 Abs. 2 Z 4 GewO 1994
d) reglementiertes Gastgewerbe gem. § 94 Z 26 GewO 1994

Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt für Freizeit-Zweitwohnungen eine Ausnahmebestimmung. Dieser Ausnahmetatbestand stellt nicht auf die tatsächliche Verwendung der Wohnung ab, sondern auf den vertraglich vereinbarten Zweck, wobei es keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedarf, sondern sich dieser Zweck auch schlüssig aus den Umständen ergeben kann. Der Mietvertrag ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) als Konsensual-Vertrag geregelt, der die Überlassung des Gebrauchs einer unverbrauchbaren Sache gegen Entgelt auf gewisse Zeit zum Gegenstand hat. Der Beherbergungsvertrag ist im Gegensatz zum Mietvertrag gesetzlich nicht typisiert und somit im ABGB nicht ausdrücklich geregelt. Der Grund liegt darin, dass es sich beim Beherbergungsvertrag um einen gemischten Vertrag handelt, bei dem eine einheitliche Gegenleistung (Entgelt des Gastes) mehreren Leistungen des Hoteliers gegenüber stehen, die unter verschiedene Vertragstypen fallen. Der Beherbergungsvertrag enthält Elemente des Mietvertrages, aber auch solche des Dienstvertrages, de Werkvertrages und des Kaufvertrages und rechtfertigt nach Ansicht des OGH damit eine Urteilung als „Vertrag sui generis“.

Für die Abgrenzung des Beherbergungsvertrages vom reinen Bestandsvertrag ist sohin entscheidend, ob dem Gast neben der Wohnmöglichkeit vom Gastgeber auch Dienstleistungen als weitere Hauptleistungspflichten gewährt werden. Der Oberste Gerichtshof sieht für die jeweilige Abgrenzung eine Einzelfallbeurteilung als notwendig vor, wobei vom Höchstbericht folgende Tatbestandselemente, die für das Vorliegen eines Beherbergungsvertrages sprechen, herausgearbeitet wurden:

• Entscheidend ist, ob dem Gast neben der Wohnmöglichkeit auch eine Verpflegung gewährt und für seine Bedienung gesorgt wird.
• Indiz für das Vorliegen einer Beherbergung ist der Einschluss der Betriebskosten in das Entgelt, wobei dies in einem Grenzfall den Ausschlag gibt.
• Annahme eines Beherbergungsvertrages, wenn sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ein Verhalten des Vermieters erkennen lässt, dass eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinne einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes vorliegt.
• Erbringen der typischen Nebenleistungen wie Reinigen der Räume, Bereitstellen von Bettwäsche, Geschirr, Zubereitungen von Mahlzeiten, Beleuchtung und Beheizung der Fremdenzimmer ohne gesondertes Entgelt, wobei es primär darauf ankommt, ob diese vom Vermieter angeboten und üblicherweise erbracht werden und nicht, ob sie der Mieter tatsächlich in Anspruch nimmt.
• Die bloße Reinigung der Bettwäsche auf Wunsch der Bewohner alleine ist nicht ausreichend für die Annahme eines Beherbergungsvertrages.

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass die reine Privatzimmervermietung nicht unter den Tatbestand des Beherbergungsvertrages zu subsumieren ist und es auch nicht schädlich ist, wenn der Vermieter Dienstleistungen als Nebenleistungen im geringfügigen Ausmaß wie z.B. das einmalige Bereitstellen von Handtüchern und Bettwäsche, Anfangs- und Endreinigung der vermieteten Wohnung sowie die Zurverfügungstellung von Beleuchtung und Beheizung ohne gesondertes Entgelt, anbietet, sofern diese Räume nicht zu einem Betrieb des Fremdenbeherbergungsgewerbes gehören. Schädlich für die Annahme eines reinen Mietvertrages ist jedenfalls die Erbringung von typischen Dienstleistungen eines Fremdenbeherbergungsbetriebes durch den Vermieter, wie Zimmer- und Wäschereinigung während des Aufenthaltes des Mieters sowie Verpflegung oder Anbieten eines Rezeptionsdienstes. Zur gewerberechtlichen Abgrenzung ist festzuhalten, dass die reine Wohnraumvermietung kein Gewerbe im Sinne der Gewerbeordnung ist. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) und des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) führen erst zusätzlich erbrachte Dienstleistungen des Vermieters gegenüber dem Gast oder die deutliche Überschreitung der üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Liegenschaftsvermögens laufenden Verwaltungsarbeit zur Annahme einer gewerblichen Tätigkeit durch den Vermieter.

Die Bewerbung der Ferienwohnung in Online- / Offline-Medien ist bei allen Formen der Vermietung von Wohnraum zulässig und somit kein taugliches Abgrenzungskriterium.

Bei der Vermietung von Privatzimmern sind auch melderechtliche Vorschriften zu beachten. Gemäß § 1 Abs. 1 MeldeG sind Unterkünfte Räume, die zum Wohnen oder Schlafen benutzt werden. Gemäß Abs. 3 leg. cit. sind Beherbergungsbetriebe Unterkunftsstätten, die unter der Leitung oder Aufsicht des Unterkunftgebers oder eines von diesem Beauftragten stehen und zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung von Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind. Ausgehend von dieser Legaldefinition sind somit kurzzeitig vermietete Privatwohnungen keine Beherbergungsbetriebe im Sinne des Meldegesetzes, da diese Wohnungen nicht unter der Leitung oder der Aufsicht des Unterkunftgebers stehen. Gemäß Abs. 4 leg. cit. sind diese Unterkünfte, da es sich nicht um Beherbergungsbetriebe handelt, Wohnungen. Gemäß § 3 Abs. 1 MeldeG ist ein Unterkunftnehmer in einer Wohnung innerhalb von drei Tagen bei der Meldebehörde anzumelden. Die Meldepflicht trifft den Unterkunftnehmer, wobei die Meldepflicht entfällt, wenn in einer Wohnung nicht länger als drei Tage Unterkunft gewährt wird.

Der Vertrieb von Wohnungen zu touristischen Zwecken über eine Online-Vertriebsplattform bedingt, dass drei Vertragsparteien Vertragsverhältnisse untereinander abschließen, wobei unabhängig von der zivil- und gewerberechtlichen Qualifikation des abgeschlossenen Vertrages betreffend die kurzfristige Überlassung von Wohnungen zu touristischen Zwecken das Wording von AirBnB für die Vertragsparteien „Gastgeber“ und „Gast“ sowie für das Bestandsobjekt „Unterkunft“ verwendet wird. AirBnB tritt als Reisevermittler auf und ist im Hinblick auf die Zurverfügungstellung der Online-Plattform an Dritte (Mitglieder) Host-Provider im Sinne des § 16 E-Commerce-Gesetz (ECG). Es wird in den Nutzungsbedingungen mehrfach explizit festgehalten, dass AirBnB nicht Partei der zwischen Gastgeber und Gast abgeschlossenen Verträge wird und nicht verantwortlich ist für die geschalteten Inserate sowie die angebotenen Unterkünfte.

Ungeachtet der Notwendigkeit, dass die rechtsgeschäftlichen Bedingungen, welche der Gastgeber durch Erstellung eines AirBnB-Kontos und Erwerb einer Mitgliedschaft, die Voraussetzung sind, um eine Unterkunft zu buchen oder ein Inserat zu stellen, zu akzeptieren hat, einer nähere juristischen Prüfung zu unterziehen sind, ist im Rahmen dieses Artikels als Conclusio festzuhalten, dass die Privatzimmervermietung im Rahmen einer Online-Vermarktung á la „AirBnB“ nicht als Beherbergung im Sinne eines Gastgewerbebetriebes zu bewerten ist und somit kein Gewerbe im Sinne der Gewerbeordnung ausgeübt wird.

Das Bundesvergabegesetz kennt die Möglichkeit der Vergabe eines Auftrages nach Durchführung eines so genannten Wettbewerbs. Dabei handelt es sich um Auslobungsverfahren, die dem Auftraggeber dazu dienen, sich etwa auf den Gebieten der Raumplanung, der Stadtplanung oder vor allem der Architektur einen Plan oder eine Planung zu verschaffen.

Je nachdem in welcher Weise die Bestimmungen des Teilnehmerkreises erfolgen soll, kann ein Wettbewerb als offener, nicht offener oder geladener Wettbewerb durchgeführt werden. Die Durchführung eines Wettbewerbes als Ideenwettbewerb dient vor allem der Erarbeitung von Lösungsvorschlägen durch die Wettbewerbsteilnehmer, ohne damit eine Verpflichtung zur nachfolgenden Auftragsvergabe einzugehen. Insofern können Wettbewerbe einem späteren Vergabeverfahren vorausgehen, zwingend ist dies jedoch nicht. Ist die Vergabe von Dienstleistungsaufträgen im Anschluss an einen Wettbewerb an den oder einen der Gewinner vorgesehen, spricht man vom Realisierungswettbewerb. Die Zielsetzung des Realisierungswettbewerbes geht sohin über diejenige des bloßen Ideenwettbewerbes hinaus und ist auf Vertragsabschluss und Leistungsbezug gerichtet.

Dem Auslobungsverfahren wird eine Wettbewerbsordnung zugrunde gelegt. Der Auslober (der Auftraggeber) kann entweder einen eigenen Text erstellen oder auf eine bereits bewährte Verfahrensanleitung zurückgreifen. Einer Wettbewerbsordnung muss jedenfalls als Mindestinhalt zu entnehmen sein:

Vorgangsweise des Preisgerichtes: Der einzelne interessierte Unternehmer muss bereits im Vorfeld erkennen können, ob eine erste Selektion vorgenommen und in weiterer Folge unter Aufrechterhaltung der Anonymität zur Überarbeitung der Arbeiten aufgefordert wird. Überdies erscheint es ratsam, für das Preisgericht eine Geschäftsordnung zu erstellen.

Preisgelder und Vergütungen: Bei Planungswettbewerben werden neben den Preisen für die üblicherweise drei Erstgereihten mitunter auch Anerkennungspreise ausgesetzt.

Verwendungs- und Verwertungsrechte: Die Wettbewerbsausschreibung legt fest, dass das sachliche Eigentumsrecht an den eigenreichten Plänen und Modellen durch Bezahlung eines Preisgeldes auf den Auslober übergeht. Für die Verwertung des geistigen Eigentums muss im Falle einer Nichtbeauftragung des Architekten mit weiteren Planleistungen festgelegt werden, dass der Auslober bei Bezahlung eines angemessenen, ortsüblichen Honorars die Wettbewerbsarbeit auch zur Verwertung ankaufen kann.

Beurteilungskriterien: Bei den Beurteilungskriterien handelt es sich um jene nicht diskriminierenden Kriterien, nach welchen das Preisgericht seine Entscheidung zu treffen hat. Die Beurteilungskriterien sind bereits in der Bekanntmachung offen zu legen. Sie werden nach ihrer Bedeutung gereiht. Die Beurteilungskriterien werden vom Auslober festgelegt, deren Anwendung obliegt jedoch dem Preisgericht. Sie zielen darauf ab, dem Auswahl- und Beurteilungsermessen des grundsätzlich unabhängigen Preisgerichtes einen Rahmen vorzugeben.

Das Preisgericht darf nur aus Personen bestehen, die von den Teilnehmern des Wettbewerbes unabhängig sind. Nach den Vorgaben des Bundesvergabegesetzes hat mindestens ein Drittel der Preisrichter, sofern den Wettbewerbsteilnehmern eine besondere Qualifikation abverlangt wird, über dieselbe oder eine gleichwertige Qualifikation zu verfügen. Auf Grundlage dieser Vorgabe wird insbesondere im Planungsbereich eine Unterscheidung zwischen Fach- und Sachpreisrichtern getroffen.

Im Wettbewerb sind die eingereichten Arbeiten dem Preisgericht anonym vorzulegen. Dadurch soll eine Beeinflussung bei der Entscheidungsfindung hintangehalten werden. Die Wahrung der Anonymität bildet eine unabdingbare Voraussetzung für das Vorliegen eines Wettbewerbs.

Um Kostenüberschreitungen im Zuge der Ausführung des Siegerprojektes bestmöglichst hintanzuhalten, ist zu empfehlen, bereits im Architektenwettbewerb den Teilnehmern eine fachlich begründete Kostenschätzung für ihr Wettbewerbsprojekt aufzutragen, mit der Folge, dass augenscheinlich zu teure Projekte bereits im Wettbewerbsverfahren ausgeschieden werden können.

Gerade in der Baubranche hat man im Baualltag häufig mit dem Begriff „Irrtum“ zu kämpfen. Ein diesbezüglich häufig anzutreffender Sachverhalt ist, dass ein Vertrag über die Errichtung eines Bauwerkes abgeschlossen wird, das anschließend nicht errichtet werden kann bzw. die Errichtung nicht sinnvoll ist.

Dieses Paradebeispiel ist in der Baubranche die Regel und wird dann meist über die Höhe der zusätzlichen Kosten gestritten, ohne, dass man das Instrument des Irrtums und die sich daraus ergebende Vertragsanpassung bzw. Vertragsaufhebung in Erwägung zieht.

In den meisten Fällen wurden bereits Leistungen erbracht und sind im Falle einer gänzlichen Vertragsaufhebung die bereits erbrachten Leistungen rückabzuwickeln. Gerade in der Baubranche erweisen sich solche Rückabwicklungen allerdings als sehr schwierig.

Grundsätzlich können Verträge zur Gänze aufgehoben oder zumindest angepasst werden, wenn der Vertrag ohne Irrtum gar nicht zustande gekommen wäre oder nur mit einem anderen Inhalt. Im ersten Fall handelt es sich um einen wesentlichen Irrtum, der zur Vertragsanfechtung berechtigt, im Gegensatz zum unwesentlichen Irrtum.

Relevant für eine Vertragsanfechtung ist weiters das Vorliegen eines Erklärungs- oder Geschäftsirrtums. Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn der Erklärende etwas anderes zu erklären glaubt, als er tatsächlich erklärt hat (indem er sich beispielsweise verspricht oder verschreibt). Von einem Geschäftsirrtum spricht man, wenn über den Inhalt des Rechtsgeschäftes oder den Geschäftspartner geirrt wird. Neben den beiden vorgenannten wesentlichen Irrtümern gibt es auch den unwesentlichen Irrtum, den sogenannten Motivirrtum. Ein Motivirrtum liegt vor, wenn der Irrende über den Beweggrund irrt, also beispielsweise jemand erwirbt einen Bagger für den Aushub einer Baugrube und stellt sich nach Vertragsabschluss heraus, dass auf diesem Grundstück nicht gebaut werden darf.

Als weitere Voraussetzung ist erforderlich, dass der Irrtum vom Vertragspartner verursacht worden ist bzw. der Irrtum dem Vertragspartner auffallen musste oder der Irrtum rechtzeitig aufgeklärt wurde.

Ob dem Vertragspartner des Irrenden dessen Irrtum auffallen hätte müssen ist eine Einzelfallprüfung und wird beispielsweise von einem Sachverständigen eine größere Sorgfalt erwartet als von einem Laien.

Rechtzeitig aufgeklärt ist ein Irrtum dann, wenn diese Aufklärung noch vor einer Handlung, z.B. Abholung von Bauschutt, geschieht, sohin bevor diverse Handlungen oder Entscheidungen gesetzt werden.

Neben diesen Bedingungen darf die Irrtumsanfechtung vertraglich nicht ausgeschlossen worden sein und seit dem Vertragsabschluss nicht mehr als drei Jahre vergangen sein.

Vom Irrtum zu unterscheiden ist die Täuschung. Eine Täuschung liegt vor, wenn ein Irrtum bewusst hervorgerufen wird. In diesem Fall beträgt die Anfechtungsfrist 30 Jahre und sind in diesem Fall auch Motivirrtümer beachtlich.

Grundsätzlich ist bei Vorliegen des Irrtums der Vertrag durch die beiden Vertragsparteien aufzuheben oder anzupassen. Sofern hierbei keine gemeinsame, außergerichtliche Einigung erzielt werden kann, ist eine gerichtliche Anfechtung binnen der dreijährigen Frist bei Gericht einzubringen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass gerade in der Baubranche der Irrtum eine große Rolle spielt und, sofern es sich um einen wesentlichen Irrtum handelt, welcher zudem vom Vertragspartner verursacht worden ist bzw. der Irrtum dem Vertragspartner auffallen musste oder der Irrtum rechtzeitig aufgeklärt wurde, eine Vertragsaufhebung bzw. Vertragsanpassung grundsätzlich möglich ist.

Die ersten Neuerungen gibt es bei der Anteilsübertragung bei Personengesellschaften, bei denen inländische Grundstücke zum Betriebsvermögen gehören. Die Anteilsübertragung fällt erstmals unter die Grunderwerbsteuer, wenn sich der Gesellschafterbestand zu mindestens 95 % ändert und diese Änderung innerhalb von 5 Jahren stattfindet. Die Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapitalgesellschaften wird angepasst. Nunmehr ist auch hier die Grunderwerbsteuer zu entrichten, wenn mindestens 95 % der Anteile übertragen oder in einer Hand vereinigt werden. In beiden Fällen werden für die Berechnung der 95 %-Grenze treuhändig gehaltene Anteile dem – wirtschaftlich tatsächlich verfügenden – Treugeber zugerechnet. Beide Änderungen sollen derzeit in der Praxis geübte Umgehungskonstruktionen (Personengesellschaft: Übertragung von Gesellschaftsanteilen anstatt der Grundstücke; Kapitalgesellschaften: Zurückbehaltung von „Zwerganteilen“ bzw. Halten eigener Anteile) bei der Grunderwerbsteuer erschweren. Der Steuertarif beträgt bei beiden Sachverhalten (sowie bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz) immer nur 0,5 %.

Die Entwicklung bei der Bemessungsgrundlage vom Einheitswert zu einem „wahren“ Wert ist schon länger im Gange und mit der gegenständlichen Novelle wurde ein weiterer Schritt getan. Nunmehr gibt es den Einheitswert als Bemessungsgrundlage ausschließlich noch beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften. Für alle anderen Liegenschaften ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer die Gegenleistung (Kaufpreis, Schuldenübernahme, Nutzungsrecht usw.) heranzuziehen. Bei unentgeltlichen Erwerben ist der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage, ebenso wenn die Gegenleistung unter dem Grundstückswert liegt. Dieser wird durch eine Pauschalberechnungsmethode oder durch Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel erhoben. Die Details dazu werden durch Verordnungen festgelegt.

Als Maßnahmen zur Abfederung dieser Umstellung bei der Bemessungsgrundlage sind laut den erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage unter anderem die Erhöhung des Betriebsfreibetrags auf EUR 900.000,00, die Einführung eines Stufentarifs für unentgeltliche Erwerbsvorgänge (beginnend mit einem Steuersatz von 0,5 %), die Regelung, dass innerhalb des Familienverbands immer Unentgeltlichkeit vorliegt und die Deckelung der Steuer für den unentgeltlichen Teil bei Betriebsübertragungen mit 0,5 % erfolgt.

Beim Stufentarif ist nach der neuen Gesetzeslage maßgeblich, ob es sich um einen unentgeltlichen, einen teilentgeltlichen oder einen entgeltlichen Erwerb handelt. Demnach liefert das Gesetz selbst die Definition für diese Begriffe: Unentgeltlich ist der Erwerb, wenn eine allfällige Gegenleistung max. 30 % des Grundstückswerts beträgt, teilentgeltlich wenn die Gegenleistung mehr als 30 % aber max. 70 % des Grundstückswerte beträgt, beträgt die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswerts ist der Erwerb entgeltlich. Auf unentgeltliche Erwerbe (und den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs) ist ein privilegierender Stufentarif anzuwenden (0,5 % für die ersten EUR 250.000,00, 2 % für die nächsten EUR 150.000,00, darüber hinaus 3,5 %). Unabhängig von der tatsächlichen Gegenleistung gelten, wie oben erwähnt, z.B. Erwerbe im „Familienkreis“ per Gesetz als unentgeltlich. Selbst bei einem Erwerb mit einer dem Marktwert entsprechenden Gegenleistung innerhalb des vom Gesetz privilegierten Familienkreises ist als Bemessungsgrundlage nicht die Gegenleistung, sondern der Grundstückswert und für den Steuersatz der Stufentarif heranzuziehen.

Es bleibt auch nach dieser Novelle noch dabei, dass es etliche Einzelfallkonstruktionen gibt, die nach den unterschiedlichen Bestimmungen zu den Bemessungsgrundlagen und Tarifansätzen zu prüfen sind. Trotzdem ging es auch wieder einen Schritt weiter zu einem Grunderwerbsteuergesetz, das grundsätzlich an einem „wahren“ Wert orientiert eine einheitliche Vermögenssteuer erhebt und lediglich in drei Bereichen Abweichungen vorsieht, die wirtschafts- bzw. gesellschaftspolitisch erforderlich oder erwünscht sind: land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften; Betriebsübergänge, Umgründungen, Anteilsübertragungen u.ä.; und schließlich die Erwerbe im „Familienkreis“.

Als BürgermeisterInnen und GemeinderätInnen genügt es heute nicht mehr, den Ist-Zustand in ihren Gemeinden zu verwalten, sondern es ist Ihre Aufgabe die Zukunft aktiv zu gestalten. Das ist eine sehr komplexe Herausforderung, da Wissen in unzähligen Bereichen notwendig ist.

In der Wirtschaft ist es wie im Leben. Eine Partnerschaft, die diesen Namen verdient, funktioniert nur, wenn die Beteiligten einander auf Augenhöhe begegnen und eine wohlwollende, aber ehrliche Auseinandersetzung nicht scheuen. Jede Gemeinde hat ihre Stärken und ihre schwachen Punkte. Den komplexen Prozess der Entwicklung einer Gemeinde qualitätsvoll zu begleiten, kann nur heißen, die Vielfalt der Lebensbereiche genau anzuschauen, alle Probleme präzise zu analysieren, alle Chancen und Potenziale für die Zukunft aufzuzeigen.

Für die Entwicklung dieser Liegenschaft müssen Nutzungen bestimmt werden, die positive Auswirkungen auf die Lebensbereiche der Gemeinde haben.

Ebenfalls im gemeinsamen Interesse liegt die Nutzung synergetischer Potenziale, um eine Qualitätssteigerung in den Daseinsgrundfunktionen zu erreichen. Ziel ist eine nachhaltige Raumordnung zu erhalten und dadurch allfällige Defizite der Infrastruktur bei Daseinsgrundfunktionen auszugleichen, damit die Lebensqualität in der Gemeinde und der Region verbessert wird.

Ein weiteres Ziel der Gemeinde ist die möglichst geringe finanzielle Belastung des Haushaltsplanes der Gemeinde bzw. ein tunlichst geringes Risiko für die Gemeinde durch allfällige Maßnahmen für die Zielerreichung.

Die Gemeindeentwicklung beginnt mit der Tätigkeit der Faktenaufnahme. Wohnsituation, Alterspyramiden, Bevölkerungswachstum – gemeinsam mit der Österreichischen Akademie der Wissenschaften werden Daten und Fakten über die Gemeinde zusammengetragen und der Bevölkerung präsentiert. Um einen umfangreichen Überblick über die Gemeinde zu bekommen, werden Primär- und Sekundärdaten erhoben sowie die Sicht von außen (der Internet Auftritt der Gemeinde) beleuchtet. All diese Informationen liefern wichtige Erkenntnisse über den Ist- und Soll-Zustand und ergeben dadurch ein facettenreiches Bild über die Gemeinde und leisten einen wichtigen Beitrag für die erfolgreiche Gemeindeentwicklung.

Die neuen EU-Vergaberichtlinien basieren auf der Präferenz des „Bestbieterprinzips“. Die Auswahl des wirtschaftlich und technisch besten Bieters erfolgt somit nicht nur aufgrund des Preiskriteriums, sondern fließen auch Qualitätskriterien sowie Umwelt- und Sozialaspekte und schließlich auch Lebenszykluskosten in die Bewertung ein. In der derzeitigen Praxis finden die Auftragsvergaben meist nach dem „Billigstbieterprinzip“ statt. Um dem entgegenzuwirken werden im BVergG Novelle 2015 Kategorien von Vergabeverfahren aufgelistet, die ausschließlich nach dem „Bestbieterprinzip“ zu verfahren haben.

Durch die Novellierung soll das „Bestbieterprinzip“ durch die grundsätzliche Verpflichtung zur Bekanntgabe aller Subunternehmer im Angebot gestärkt werden. Dadurch soll dem Auftraggeber ein Einblick in die Ausführungsstruktur des potentiellen Auftragnehmers ermöglicht werden. Des Weiteren soll im Zuge der Vertragsausführung ein Wechsel bzw. eine Neuerung der Kette der ausführenden Unternehmen (Subunternehmen) durch folgende zwei Voraussetzungen beschränkt werden: Zum einen bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung des Auftraggebers und zum anderen muss eine Änderung in der Kette der ausführenden Unternehmen auch aus sachlichen Gründen zulässig sein. Schließlich kann der Auftraggeber – sofern dies gewünscht – festlegen, dass für bestimmte Vertragstypen kritische Bestandteile des Auftrages ausschließlich vom Auftragnehmer bzw. einem Mitglied der Arbeits- oder Bietergemeinschaft ausgeführt werden müssen.

Die gänzlich neue Konzessionsrichtlinie dient dem Ziel, Wettbewerber aus anderen EU-Mitgliedstaaten einen besseren Zugang zu den sogenannten „Konzessionsmärkten“ zu ermöglichen. Somit sind Konzessionen künftig – unabhängig vom Dienstleistungs- oder Baubereich – ab einem Schwellenwert von fünf Millionen Euro EU-weit ausschreibungspflichtig. Allerdings wurde die Wasserversorgung vom Anwendungsbereich der Konzessionsrichtlinie letztlich ausgenommen, da die Umsetzung jener Richtlinie in diesem besonders sensiblen Bereich, insbesondere in Deutschland und Österreich, Schwierigkeiten mit sich gebracht hätte.

Ebenso wurde die Verwaltungsautonomie der nationalen, regionalen und lokalen Gebietskörperschaften ausdrücklich anerkannt und festgelegt, unter welchen Voraussetzungen öffentlich-öffentliche Kooperationen (Verwaltungskooperationen) und „In-House“-Vergaben zulässig sind.

Ein weiterer wesentlicher Punkt der Vergaberechtsnovelle 2016 ist die Pflicht zur elektronischen Vergabe (e-Vergabe). Darunter wird die gänzliche, elektronische Durchführung von Vergabeverfahren verstanden. Auftraggeber und Bieter bedienen sich hierbei einer elektronischen Vergabeplattform. Dadurch sollen Vergabeverfahren transparenter, einfacher und effizienter werden. Bislang war die e-Vergabe zwar möglich, jedoch nicht verpflichtend. Dieser nunmehr verpflichtenden e-Vergabe wird eine Umsetzungsfrist von 30 Monaten, nach Ablauf der allgemeinen Umsetzungsfrist (18. April 2016), gewährt.

Es wird sich zeigen, wie sich die jeweiligen Novellierungen in der Praxis bewähren, und darf jedenfalls gehofft werden, dass die jeweiligen Umsetzungen der Richtlinien fristgerecht erfolgen.

Als Lösung für dieses Problem sollte – so zumindest das Selbstverständnis – das Claim-Management beitragen. Claim-Management soll helfen, Leistungsabweichungen rechtzeitig zu erkennen und für komplexe Fragestellungen für beide Vertragsparteien akzeptable Lösungen zu finden. Zentral soll lösungsorientiertes Denken und Handeln sein. Aus der Erfahrung, dass Kompromisslosigkeit und Extrempositionen nur zur Eskalation mit den bereits genannten negativen Folgen führt und zumeist beide Seiten dabei verlieren, setzt ein konstruktives Claim-Management auf diesen lösungsorientierten Zugang. Im Kern geht es um die Einsicht, dass sich miteinander Probleme in der Regel besser lösen lassen als gegeneinander.

Etwas konkreter bedeutet das etwa auf der Auftragsnehmerseite, dass – soweit sachgerecht und möglich – das Bau-Soll möglichst korrekt bewertet wird, Mehrkostenforderungen sachgerecht aufgearbeitet werden, sodass sie nachvollziehbar und überprüfbar sind. Auf Auftragsgeberseite muss das Bau-Ziel klarst möglich definiert und realistisch kalkuliert werden. Die Grundsatzentscheidung am Beginn eines Bauvorhabens, ob die Leistungsbeschreibung funktional oder konstruktiv erfolgt, gehört in die Hände von Fachleuten.

Grundlage dafür, dass solches Handeln überhaupt möglich wird, ist auf der Vertragsebene schon eine möglichst exakte Beschreibung der Pflichten der Parteien vorzunehmen, wobei eine möglichst klare Abgrenzung der Risikosphären durch Spezifizierung der Risiken dazu führen soll, dass die Vertragspartner letztlich auch jeweils die Risiken aus der eigenen Sphäre tragen sollten. Gutes und aufwandersparendes Claim-Management beginnt somit mit einer „kompetenten“ Vertragsgestaltung.

Die erste Änderung die kurz vorgestellt werden soll, ist für jedes vertretungsbefugte Organ von Interesse. In den vergangen Jahren hat die Rechtsprechung zum Delikt der Untreue für Diskussionen gesorgt. Juristisch ging es um die Definitionen von Befugnismissbrauch und Untreueschaden, auf die wirtschaftlichen Tatsachen runter gebrochen und sehr zugespitzt war das Eingehen eines unternehmerischen Risikos (und es ist wohl nur ein Risiko, wenn im Hintergrund eben keine entsprechenden Risikoausgleiche oder Sicherheiten stehen) mit russischem Roulett verwandt. Ging das Risiko in Erfolg auf, war schon mangels Schadenseintritt eine Strafbarkeit ausgeschlossen. Ging das Risiko nicht auf und es gab einen entsprechenden Schaden „reichte das“ (Anm.: juristisch müsste das anders erläutert werden), um wegen Untreue verurteilt zu werden, immer vorausgesetzt die Staatsanwaltschaft hat von einem solchen Sachverhalt Kenntnis erlangt. Bei einem Schaden von mehr als EUR 50.000,00 (auch diese Wertqualifikation wird nun auf EUR 300.000,00 angehoben), war man mit einem Strafrahmen von 1 bis zu 10 Jahren Freiheitsstrafe bedroht und in der Regel wurden unbedingte Freiheitsstrafen verhängt. Das Organ landete also im Gefängnis.

Nachdem unternehmerisches Risiko (je nach Zweig mehr oder weniger) auch zum Wirtschaftsleben dazu gehört, regte sich in der Wirtschaft entsprechender Unmut, weshalb Justizminister Wolfgang Brandstetter schon im Vorfeld der Reform hier Änderungen angekündigt hatte. Umso erstaunlicher ist, dass sich in der Regierungsvorlage dazu nichts fand und erst durch einen Initiativantrag im Nationalrat die nunmehrigen Änderungen Aufnahme ins Reformpaket fanden. Die Verbesserung soll legistisch über zwei Elemente erreicht werden. Zuerst wird dem Tatbestand der Untreue selbst mit einem Absatz (2) eine Legaldefinition zum Befugnismissbrauch beigefügt. Zum zweiten werden im Aktiengesetz (§ 84 Abs. 1a neu) und im GmbH-Gesetz (§ 25 Abs. 1a neu) internationalen Vorbildern entsprechend jeweils Regelungen aufgenommen, wonach Entscheidungsträger rechtmäßig handeln sollen, sich also von vorherein nicht wegen Untreue strafbar machen können, wenn sie ihre unternehmerische Entscheidung sorgfältig vorbereitet haben und diese an den Interessen des Unternehmens ausgerichtet haben (sog. Business Judgement Rule).

Die zweite Neuerung die noch kurz angerissen werden soll betrifft das „Bilanzstrafrecht“. Bisher gibt es in diversen Materiengesetzen zu Kapitalgesellschaften, Genossenschaften, Stiftungen u.s.w. Strafbestimmungen zur Verletzung der Pflicht, richtig über die (wirtschaftlichen) Verhältnisse der Gesellschaft zu berichten / informieren. Die meisten dieser Bestimmungen treten mit 31.12.2015 außer Kraft. Statt ihnen treten mit 01.01.2016 neue Bestimmungen im Strafgesetzbuch in Kraft (§§ 163a- 163d). Es soll damit eine Vereinheitlichung der Strafbestimmungen erfolgen. Die wichtigsten Änderungen sind zunächst eine Verschärfung der Strafdrohungen (bisher z.B. im AktG und GmbHG bis zu 1 Jahr; künftig bis 2 qualifiziert bis 3 Jahre Freiheitsstrafe). Der Täterkreis wird erweitert. Einerseits können Entscheidungsträger im Sinn des Verbandsverantwortlichkeitsgesetzes Täter sein, also Geschäftsführer, Vorstände u.s.w., anderseits können sich auch Prüfer solcher Verbände nunmehr strafbar machen. Umgekehrt gibt es einen eigenen Tatbestand der regelt, wie durch tätige Reue eine Aufhebung der Strafbarkeit bewirkt werden kann.

Gerade für Prüfer könnte es interessant sein, sich im Vorfeld über diese neuen Strafbestimmungen zu informieren, denn wie jeder weiß, gilt im Strafrecht: „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.“

In Österreich geschieht diese Umsetzung durch die sogenannte „kleine“ Novelle 2015 (BVergG Novelle 2015) und anschließend durch eine weitere „große“ Novelle 2016. Die erstgenannte Novelle des BVergG 2006 ist momentan als Ministerialentwurf vorhanden. Die diesbezügliche Begutachtungsfrist ist bereits abgelaufen. Dieses Bundesgesetz tritt aller Voraussicht nach am 01. Oktober 2015 in Kraft. Die zweite Novellierung ist für das Frühjahr 2016 geplant.

Die neuen EU-Vergaberichtlinien basieren auf der Präferenz des „Bestbieterprinzips“. In der derzeitigen Praxis finden die Auftragsvergaben jedoch meist nach dem „Billigstbieterprinzip“ statt. Um dem entgegenzuwirken werden im BVergG Novelle 2015 Kategorien von Vergabeverfahren aufgelistet, die ausschließlich nach dem „Bestbieterprinzip“ zu verfahren haben. Darüber hinaus sieht die Novelle bestimmte Voraussetzungen für die Zulässigkeit des „Billigstbieterprinzips“ vor.

Im bisherigen BVergG 2006 finden sich bereits Regelungen zu den Subunternehmerleistungen (§ 83 BVergG 2006). Diese Regelungen sehen die teilweise Einschränkung der Weitergabe von Aufträgen und deren Bekanntmachung vor. Durch die Novellierung soll das „Bestbieterprinzip“ durch die grundsätzliche Verpflichtung zur Bekanntgabe aller Subunternehmer im Angebot gestärkt werden. Dadurch soll dem Auftraggeber ein Einblick in die Ausführungsstruktur des potentiellen Auftragnehmers ermöglicht werden. Weiters soll im Zuge der Vertragsausführung ein Wechsel bzw. eine Neuerung der Kette der ausführenden Unternehmen (Subunternehmen) durch folgende zwei Voraussetzungen beschränkt werden: Zum einen bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung des Auftraggebers und zum anderen muss eine Änderung in der Kette der ausführenden Unternehmen auch aus sachlichen Gründen zulässig sein. Schließlich kann der Auftraggeber – sofern dies gewünscht – festlegen, dass für bestimmte Vertragstypen kritische Bestandteile des Auftrages ausschließlich vom Auftragnehmer bzw. einem Mitglied der Arbeits- oder Bietergemeinschaft ausgeführt werden müssen.

Mit der gegenständlichen Novellierung möchte der Gesetzgeber der Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) vom 23.05.2014 entgegentreten. In diesem Erkenntnis hat der VwGH erwogen, dass bei Kleinlosen (USB-Losen) bei Oberschwellenaufträgen der geschätzte Auftragswert von Losen im Zusammenhang mit der „Kleinlosregelung“ nicht herangezogen werden kann. Durch die Novelle soll erreicht werden, dass Kleinlose eines Oberschwellenauftrages wieder nach den Verfahrensarten des Unterschwellenbereichs (USB) vergeben werden können.

Zum Schluss wird das BVergG 2006 entsprechend der Novellierung des Arbeitsvertragsrechts-Anpassungsgesetzes (AVRAG) angepasst.

Es wird sich zeigen, wie sich die jeweiligen Novellierungen in der Praxis bewähren, und darf jedenfalls gehofft werden, dass die jeweiligen Umsetzungen der Richtlinien fristgerecht erfolgen.

Aufgrund der Beschlussfassung des Parlaments am 07.07.2015 wurde das Gesetzespaket zur Steuerreform 2015/16 verabschiedet und tritt mit 01.01.2016 in Kraft. Mit dieser Steuerreform 2015/16 wurden das Einkommensteuergesetz, Grunderwerbsteuergesetz und Umsatzsteuergesetz geändert und mehrere Maßnahmen zur Eindämmung des Steuerbetruges gesetzt. Im Folgenden wird auf die Änderungen im Einkommensteuergesetz eingegangen.

Weiterhin steuerfrei bleiben Einkommen bis EUR 11.000,00. Im Gegensatz zum vorherigen Tarifmodell zahlt man künftig erst ab einem steuerpflichtigen Einkommen von EUR 90.000,00 (bisher EUR 60.000,00) 50 % Einkommensteuer. Ein weiteres Novum ist der Steuersatz von 55 % ab einem Einkommen von EUR 1 Mio., wobei dieser Steuersatz derzeit auf fünf Jahre befristet ist. Des Weiteren weist dieses Tarifmodell insgesamt sieben (bisher vier) Progressionsstufen auf. Dadurch ergibt sich für jeden Steuerzahler eine durchschnittliche Entlastung von EUR 1.000,00.

Auch eine Erhöhung der Absetzbeträge für Arbeitnehmer und eine Erhöhung des Kinderfreibetrages wirken sich positiv auf den Steuerzahler aus.

Durch die Steuerreform 2015/16 erhöht sich auch die Kapitalertragsteuer von 25 % auf 27,5 % und wird grundsätzlich für alle ab 01.01.2016 zufließenden Einkünfte aus Kapitalvermögen, ausgenommen Bankguthaben und Sparbuchzinsen, gelten. Auch die KESt für ausgeschüttete Gewinne von Kapitalgesellschaften erhöht sich auf 45,625 % (bisher 43,75 %). Dieser erhöhte KESt-Steuersatz gilt allerdings nicht für Körperschaften und Privatstiftungen.

Eine weitere große Änderung stellt die Erhöhung der Immobilienertragsteuer auf 30 % dar. Der Inflationsabschlag in der Höhe von 2 % soll künftig entfallen.

Der Vollständigkeit halber darf noch auf die Änderungen bei den Steuerbefreiungen, beim Sachbezug für Dienstautos, Einlagenrückzahlung und Sonderausgaben verwiesen werden, die allerdings – aufgrund des Umfanges – nicht näher behandelt werden können.

Es wird sich zeigen, ob durch diese Steuerreform 2015/16 insgesamt ein Steuersystem geschaffen wurde, welches sich positiv auf die Gesamtwirtschaft auswirkt. Jedenfalls wird mit dem neuen Tarifmodell der kalten Progression entgegengesteuert und findet durch dieses Tarifmodell eine deutliche Steuerentlastung des einzelnen Steuerpflichtigen statt.

Am 17.03.2015 wurden die Eckpfeiler der Steuerreform 2015/2016 präsentiert, welche für den Bereich des Liegenschaftsverkehrs erhebliche Veränderungen zulasten des vormals privilegierten Familienkreises vorsehen. Demzufolge werden Liegenschaftsübertragungen im Familienkreis künftig steuerlich ebenfalls auf Basis des Verkehrswertes abgehandelt werden. Das wird in der Praxis zur Folge haben, dass zum Beispiel Schenkungen oder sonstige Übergaben von Liegenschaften an Kinder wesentlich teurer kommen werden. Lediglich anstelle des vormals starren Steuersatzes von 2 % bzw. 3,5 % vom Verkehrswert wird ein Stufenmodell eingeführt, welches – abhängig vom Verkehrswert – nachfolgend gestaffelte Prozentsätze vorsieht:

Verkehrswert der Liegenschaft       Steuersatz

EUR 0 bis EUR 250.000,00                    0,5 %
EUR 251.000,00 bis EUR 400.000,00     2,0 %
Über EUR 400.000,00                           3,5 %

Zum einen ist darauf hinzuweisen, dass vom Gesetzgeber eine pauschale Ermittlungsmethode hinsichtlich des Verkehrswertes vorgeschlagen wird, wobei die konkrete Umsetzung fraglich ist. Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft ist jedenfalls die Einholung eines Gutachtens notwendig, welches im Regelfall mit einer zusätzlichen finanziellen Belastung verbunden sein wird. Zum anderen ist die Frage ungeklärt, ob Liegenschaften mit einem Verkehrswert von über EUR 250.000,00 zur Gänze mit dem jeweils geltenden Steuersatz besteuert werden oder ob eine Zusammenrechnung der einzelnen Stufen analog zum § 11 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz 1955 (derzeit außer Kraft) erfolgt. Beispiel: A übergibt B eine Liegenschaft im Wert von EUR 300.000,00, wobei bei analoger Anwendung des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes ein Betrag in Höhe von EUR 250.000,00 dem Steuersatz von 0,5 % unterliegt und der Restpreis von EUR 50.000,00 mit 2% besteuert werden würde.

Bei der Übertragung von Grundstücken im Zuge von Unternehmensveräußerungen wurde der Freibetrag von aktuell EUR 365.00,00 auf EUR 900.000,00 angehoben. Zudem wurde eine Erleichterung für den Land- und forstwirtschaftlichen Bereich eingeführt, welcher bei unentgeltlichen Übergaben von dieser Gesetzesnovelle ausgenommen ist, d.h.: es gelten weiterhin die niedrigeren Einheitswerte.

Insgesamt bedeutet diese Gesetzesnovelle eine wesentliche Verschärfung für den Transfer von preislich anspruchsvollen Liegenschaften, da künftig neben der höheren Steuerbemessungsgrundlage auch zusätzliche Kosten für die Verkehrswertermittlung anfallen. Zudem beabsichtigt der Gesetzgeber, die Immobilienertragsteuer von derzeit 25 % auf 30 % zu erhöhen, sodass die Gesetzesnovelle insgesamt als Gegenleistung für die entfallene Erbschaftssteuer zu bezeichnen ist. Die neue Regelung wird ab 01.01.2016 in Kraft treten, sodass es sich hier empfiehlt, ins Haus stehende Liegenschaftsschenkungen tunlich vorzuziehen. Anderes gilt hingegen für günstige Liegenschaftsangebote, welche aufgrund des niedrigen Steuersatzes von 0,5 % sogar billiger kommen könnten.

Bis zur Novelle galt folgende Haftungsregel: Wird die Erbringung von Bauleistungen nach § 19 Abs. 1a des Umsatzsteuergesetzes 1994 von einem Unternehmen (auftraggebendes Unternehmen) an ein anderes Unternehmen (beauftragtes Unternehmen) ganz oder teilweise weitergegeben, so haftet das auftraggebende Unternehmen für alle Beiträge und Umlagen (§ 58 Abs. 6), die das beauftragte Unternehmen an österreichische Krankenversicherungsträger abzuführen hat oder für die es nach dieser Bestimmung haftet, bis zum Höchstausmaß von 20 % des geleisteten Werklohnes. Die Haftung tritt mit dem Zeitpunkt der Zahlung des Werklohnes ein und umfasst alle vom beauftragten Unternehmen zu entrichtenden Beiträge und Umlagen, die bis zum Ende jenes Kalendermonates fällig werden, in dem die Leistung des Werklohnes erfolgt.

Diese Haftung entfällt, wenn das beauftragte Unternehmen zum Zeitpunkt der Leistung des Werklohnes in der Gesamtliste der haftungsfreistellenden Unternehmen (HFU-Gesamtliste) nach geführt wird oder das Auftrag gebende Unternehmen 20 % des zu leistenden Werklohnes (Haftungsbetrag) gleichzeitig mit der Leistung des Werklohnes an das Dienstleistungszentrum überweist.

Diese Regelung wurde insofern novelliert, als nunmehr auch Ein-Personen-Unternehmen in den Anwendungsbereich des Auftraggeber/Innen-Haftungsgesetz 2009 fallen. Seit 1.1.2015 gilt folgende Rechtslage: In § 67b ASVG wird nun klargestellt, dass ein Unternehmen nach dem ASVG angemeldete DienstnehmerInnen beschäftigen und damit Dienstgeber im Sinne des ASVG sein muss, um in die HFU-Gesamtliste aufgenommen zu werden bzw. in dieser verbleiben zu können. Darüber hinaus ermöglicht § 67e ASVG eine Aufnahme für Unternehmen auch ohne Dienstnehmer, sofern folgende Voraussetzungen vorliegen:

– beim Unternehmen handelt es sich um eine natürliche Person;
– es müssen seit mindestens drei Jahren Bauleistungen im Sinne des § 19 Abs. 1a UStG erbracht werden;
– es sind keine Dienstnehmer bei der Sozialversicherung gemeldet;
– das Ein-Personen-Unternehmen ist nach dem GSVG pflichtversichert;
– das Unternehmen entrichtet die fälligen Beiträge bis zum 15. jenes Kalendermonates, der dem Quartal folgt; Beitragsrückstände unter EUR 500,00 bleiben außer Betracht;

Verfahrensrechtliche Voraussetzung ist ein schriftlicher Antrag auf Aufnahme in die HFU-Gesamtliste, welche beim Dienstleistungszentrum bei der Wiener Gebietskrankenkassa einzureichen ist. Sollte die Aufnahme als Ein-Personen-Unternehmen gemäß der neuen Regelung beantragt werden, ist im Antrag gesondert darauf hinzuweisen.

Nunmehr besteht die Möglichkeit, auch für Unternehmen ohne Eintragung in die HFU-Gesamtliste den Haftungsbetrag haftungsbefreiend an das Dienstleistungszentrum abzuführen. Handelt es sich beim auftragnehmenden Unternehmen um ein Ein-Personen-Unternehmen im Sinne der Neuregelung, so werden die eingelangten Haftungsbeträge an diesen Versicherungsträger weitergeleitet und auf dem Beitragskonto des auftragnehmenden Unternehmens verbucht. Verfügt das auftragnehmende Unternehmen nicht über eine Dienstgebernummer und handelt es sich dabei auch nicht um eine nach dem GSVG versicherte natürliche Person, so kann der Haftungsbetrag nach schriftlichem Antrag innerhalb von fünf Jahren ab Einlangen der Zahlung direkt vom Dienstleistungszentrum an den Auftragnehmer wieder ausbezahlt werden. Insgesamt ist die Neuregelung zu begrüßen, da es zu einer wettbewerblichen Gleichstellung von Ein-Personen-Unternehmen und Kleinst-, Klein- und Mittelbetrieben führt.

Zu den maßgeblichen Neuerungen im Einzelnen: Wie bereits erwähnt wurde die bis dato vor allem im Recht der Kapitalgesellschaften anerkannte actio pro socio nunmehr auch für die GesbR verwirklicht, was in der Praxis zur Folge haben wird, dass Ansprüche der Gesellschaft gegen einzelne Gesellschafter gesichert durchsetzbar sind. Aus dem Gesellschaftsverhältnis entspringen gegenseitige Interessenswahrungs- und Treupflichten, welche nunmehr ein Gesellschafter im Namen der Gesellschaft als solcher gegen einzelne, treuwidrig handelnde Mitgesellschafter gerichtlich geltend machen kann. Ein Hauptanwendungsfall ist die Unterlassungsklage.

Eine weitere wesentliche Neuerung ist die Nachschusspflicht, welche nunmehr immer dann besteht, wenn die Fortführung der Gesellschaft sonst nicht möglich wäre. Diesfalls können daher die Gesellschafter mittels Mehrheitsbeschluss zur Leistung von Nachschüssen verpflichtet werden. Will ein überstimmter Gesellschafter dieser Verpflichtung nicht entsprechen, besteht eine Möglichkeit zum Austritt aus der Gesellschaft unter Wahrung der Abfindungsansprüche. Abgesehen von dieser Ausnahmeregelung ist jedoch keine grundsätzliche Nachschusspflicht vorgesehen.

Im Innenverhältnis orientiert sich die Gesetzesreform weitgehend am OG-Recht. Das bedeutet, dass für gewöhnliche Rechtsgeschäfte die Einzelgeschäftsführungsbefugnis gilt. Demgegenüber richtete sich die Geschäftsführungsbefugnis bis zur Gesetzesnovelle nach dem Mehrstimmigkeitsprinzip. Für Grundlagengeschäfte ist weiterhin das Einstimmigkeitsprinzip maßgebend und können willkürliche Blockaden einzelner Gesellschafter durch Klage auf Zustimmung ausgehebelt werden. Nach außen hin kann grundsätzlich jeder Gesellschafter die Gesellschaft vertreten und damit alleine alle Gesellschafter verpflichten. In der Praxis ist daher zu beachten, dass die Gesellschafter nach außen hin unbeschränkt und persönlich für gesellschaftsbezogene Verbindlichkeiten haften.

Nach § 1201 Abs. 1 ABGB gehen die gesellschaftsbezogenen, nicht höchstpersönlichen Rechtsverhältnisse im Falle des Eintritts oder des Ausscheidens eines Gesellschafters sowie bei einem Gesellschafterwechsel automatisch auf den neuen Gesellschafter oder die übrigen Gesellschafter über. Die bis dato strittige Haftung des ausscheidenden Gesellschafters wurde nunmehr in Anlehnung an § 39 UGB geregelt. Beim Rechtsformwechsel einer GesbR in eine OG (nicht aber umgekehrt) hat sich der Gesetzgeber unter Anschluss an die einhellige Ansicht für die Gesamtrechtsnachfolge entschieden.

Die vom Gesetzgeber vorgenommene Novellierung ist zu begrüßen und entspringt einem großen praktischen Bedürfnis (Bildung von ARGE zur Abwicklung von großen Bauprojekten, Vorgründungsgesellschaften, bloße Interessensgemeinschaften etc.) und dem Umstand, dass die bisherigen Regelungen aus dem Jahr 1811 nicht mehr zeitgemäß waren. Die konkrete Umsetzung wird durch ein Übergangsmodell erfolgen, welches Altgesellschaften (Gründung vor 31.12.2014) ermöglicht, bis Ende Juni 2016 die alte Rechtslage in Anspruch zu nehmen.

Zuletzt wurde der VfGH mit den dreifachen Einheitswerten auf dem Gebiet des Zivilprozessrechtes konfrontiert – namentlich der Prüfung der Verfassungsgemäßheit von § 500 Abs. 3 ZPO. Hiebei handelt es sich um eine Bestimmung, die Kriterien für die Zulässigkeit einer Revision (=letztinstanzliches Rechtsmittel an den Obersten Gerichtshof) festlegt. Hier ist anzumerken, dass das österreichische Verfahrensrecht das System der Zulassungsrevision kennt. Das bedeutet, dass die Anrufung des Obersten Gerichtshofes nur in bestimmten Angelegenheiten vorgesehen ist. Die Fälle sind in § 502 ZPO abschließend aufgezählt sind. Gemäß § 502 Abs. 2 ZPO sind Streitigkeiten, in denen der Entscheidungsgegenstand einen Betrag von EUR 5.000,00 nicht übersteigt, von vornherein von der Zuständigkeit des OGH ausgeschlossen.

Ob die Voraussetzungen für eine Anrufung des OGH erfüllt sind, hat das Berufungsgericht gemäß § 500 ZPO in der schriftlichen Urteilsausfertigung im sogenannten Zulässigkeitsausspruch festzustellen. In Streitigkeiten betreffend Geldwerte erweist sich dieser Zulässigkeitsausspruch im Regelfall als unproblematisch, da die Höhe der geltend gemachten Forderung heranzuziehen ist. Diffiziler ist jedoch die Frage, wie bei der Bewertung der Zulässigkeit einer Revision in Rechtsstreitigkeiten über Liegenschaften, die nicht auf Geldforderungen gerichtet sind, vorzugehen ist (zum Beispiel bei einer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Liegenschaftsgeschäftes).

Die Fragestellung wird von dem dem VfGH zur Prüfung vorgelegten § 500 Abs. 3 ZPO insofern geklärt, als dieser auf § 60 Abs. 2 JN verweist. Demnach ist bei der Bewertung des Streitgegenstandes, der nicht aus einer Geldforderung sondern einer unbeweglichen Sache besteht, auf die steuerrechtliche Bemessungsgrundlage –  ergo den (ungeliebten) dreifachen Einheitswert abzustellen.

Im Erkenntnis vom 29.11.2012, G78/12 hat der VfGH zu Recht erkannt, dass die Anwendung des dreifachen Einheitswertes bei der Prüfung der Zulässigkeit einer Revision in einer Liegenschaftsstreitigkeit zu sachlich nicht gerechtfertigten Ergebnissen führt. Liegt zum Beispiel der Verkehrswert einer Liegenschaft über der maßgeblichen Grenze von EUR 5.000,00, nicht aber deren Einheitswert, ist aufgrund der Anordnung in § 500 Abs. 3 ZPO (Maßgeblichkeit des Einheitswertes) die Erhebung einer Revision ausgeschlossen. Dies bedeutet im Verhältnis zu Streitigkeiten um Fahrnisse mit einem Verkehrswert über EUR 5.000,00 oder entsprechende Geldbeträge, in denen die Erhebung einer Revision zulässig wäre, eine erhebliche und sachlich nicht gerechtfertigte Verkürzung der gesetzlichen Rechtsschutzmöglichkeiten.

Die Bestimmung des § 500 Abs. 3 ZPO wurde vom VfGH im vorerwähnten Erkenntnis dahingehend abgeändert, dass der vormals enthaltene Verweis auf § 60 Abs. 2 JN gelöscht wurde. Dies bedeutet, dass der steuerrechtlich relevante dreifache Einheitswert zwar weiterhin für die Bewertung des Streitgegenstandes maßgeblich ist – begrüßenswerter Weise aber nicht mehr als Zulassungsvoraussetzung für die Einlegung einer Revision.

Um Baumängeln samt ihrer unerfreulichen Folgen von Vornherein vorzubeugen, kommt der (örtlichen) Bauaufsicht eine entscheidende Bedeutung zu. Die Bauaufsicht ist für die Koordination und Steuerung der Baustelle zuständig. Sie vertritt die unmittelbaren Interessen des Bauherrn vor Ort und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus. Sie hat zu überwachen, dass das Gewerk in Übereinstimmung mit den Plänen, in der vertraglich festgesetzten Zeit und Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften hergestellt wird. Die örtliche Bauaufsicht nimmt laufend die Leistungen der ausführenden (Sub-)Unternehmer ab, stellt eventuelle Mängel fest und veranlasst deren Behebung. Sie ist dabei jedoch im Gegensatz zur Bauleitung ausschließlich für den Bauherren und nicht für die ausführenden Unternehmen tätig.

Wenn sich nun dennoch an einem hergestellten Gewerk Mängel offenbaren, stellt sich die Frage, ob und in welchem Ausmaß die Bauaufsicht hierfür zur Verantwortung gezogen werden kann, da sie ja gerade dafür beauftrag und bezahlt worden ist, solche Mängel schon in der Entstehung festzustellen und beseitigen zu lassen. Die rechtlich zu klärende Frage ist demnach Folgende: Haftet die Bauaufsicht für die Fehlleistung eines (Sub-)Unternehmers?

Wie beim Verhältnis zwischen dem Werkbesteller und dem Werkunternehmer schuldet auch die Bauaufsicht eine bestimmte vertragliche Leistung, wie sie eingangs beschrieben wurde. Um Gewährleistungsansprüche auszulösen – oder schadenersatzpflichtig zu werden – muss folglich auch die Leistung der Bauaufsicht selbst mangelhaft sein.

In Übereinstimmung mit der herrschenden Lehre stellte hierzu auch der Oberste Gerichtshof in ständiger Rechtsprechung unmissverständlich klar, dass grundsätzlich jeder Werkunternehmer primär selbst für seine Fehlleistungen gegenüber dem Werkbesteller zu haften hat. Ein “pauschaler Haftungsübergang” auf die Bauaufsicht ist bereits deshalb schon nicht denkbar, weil eine Erfolgshaftung für ein vertragswidriges oder schuldhaftes Verhalten Dritter ohne eine korrespondierende eigene Vertragspflicht in der österreichischen Rechtsordnung nicht vorgesehen ist.

Darüber hinaus soll die Bauaufsicht alleine die Interessen des Bauherren schützen. Aufgabe der Bauaufsicht ist nicht, die einzelnen Werkunternehmer gänzlich aus ihren vertraglichen Pflichten zum Schutz des Bauherren (insbesondere aus dem Gewährleistungsrecht) zu entlassen. Das bloße Vorhandensein einer Bauaufsicht führt nicht unmittelbar zu deren Haftung für Ausführungsmängel, weil alleine daraus noch auf keine Fehlleistung der Bauaufsicht geschlossen werden kann. Die Ausführungsgewerke sind schließlich keine von der Bauaufsicht geschuldeten vertraglichen Leistungen.

Vielmehr darf auch die Bauaufsicht darauf vertrauen, dass die ausführenden Unternehmer ihre Gewerke sach- und fachgerecht herstellen. Die Bauaufsicht hat gemessen am Sorgfaltsmaßstab der Sachverständigenhaftung die Erstellung der Gewerke zu überwachen und diese ebenso bei Fertigstellung abzunehmen. Sie hat jedoch nur dort einzuschreiten, wo für sie Mängel erkennbar werden. Wenn sich auch die Bauaufsicht im Hinblick auf die Erkennbarkeit eines Mangels einen strengeren Sorgfaltsmaßstab gefallen zu lassen hat, so ist sie doch nicht verpflichtet, jede auch nur denkbare Fehlerquelle von sich aus ohne Veranlassung zu erforschen.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass es vor allem im eigenen Interesse des Bauherren selbst gelegen ist, bei der Wahl des für die örtliche Bauaufsicht Zuständigen äußerst sorgfältig vorzugehen und seine (einzige) unmittelbare Interessensvertretung vor Ort mit Bedacht zu wählen. Zwar ist die Bauaufsicht dafür bestimmt, Ausführungsmängel durch die Werkunternehmer möglichst hintanzuhalten, sie ist aber nur dann für mangelhafte Gewerke verantwortlich, wenn erkennbare Mängel nicht wahrgenommen und beanstandet wurden.

– ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet;
– der Erwerb des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist;
– ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruches begründet;
– der Erwerb eines der vorgenannten Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf erwirbt Rechte begründet

Nach der alten Rechtslage wurde die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung – im Normalfall also vom Kaufpreis – bemessen. In Fällen wo keine Gegenleistung bestand (zum Beispiel Erbschaft, Schenkung, Sacheinlage etc.) wurde der dreifache Einheitswert der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage herangezogen. Mit Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs vom 27.11.2012, AZ G77/12-6, wurde diese Rechtslage aufgehoben. Das Höchstgericht erachtete die unterschiedliche Behandlung von verschiedenen Arten des Grundstückerwerbes als sachlich nicht gerechtfertigt. Aufgrund der seit Jahrzehnten unterlassenen Fortschreibung bzw. Neufeststellung entsprechen die Einheitswerte auch nicht mehr den realen Verhältnissen der Grundstücke. Die Aufhebung dieser Gesetzeslage wurde mit Wirkung ab 31.05.2014 ausgesprochen.

Nunmehr liegt ein reformierter Gesetzesentwurf zur „Grunderwerbsteuer Neu” vor, welcher ab 01.06.2014 in Kraft treten soll. Wäre der Gesetzgeber bis Ende Mai nicht tätig geworden, wären künftige Grundstücksübertragungen anhand des – höheren – Verkehrswertes zu besteuern gewesen.

Die Neufassung des Grunderwerbssteuergesetzes hält am Konzept der Einheitswerte so weit wie möglich fest. Der vom Verfassungsgerichtshof beanstandeten Differenzierung zwischen Verkehrs- und Einheitswert wird nun dadurch begegnet, dass maßgeblicher Anknüpfungspunkt nicht mehr die Entgeltlichkeit bzw. Unentgeltlichkeit des Erwerbsvorganges ist, sondern ob eine Grundstücksübertragung innerhalb oder außerhalb des gesetzlich festgelegten Familienkreises erfolgt.

Zum Familienkreis zählen folgende Personen:

– der Ehegatte,
– der eingetragene Partner,
– der Lebensgefährte, sofern ein gemeinsamer Haushalt besteht oder bestanden hat,
– der jeweilige Elternteil,
– Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder oder Schwiegerkind des Übergebers.

Als Bemessungsgrundlage im Familienkreis bleibt der dreifache Einheitswert ebenso weiter aufrecht bestehen wie der begünstigte Steuersatz von 2 %. Beim Erwerb durch andere Personen gelten nach wie vor die 3,5 %.

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie nach wie vor eine privilegierte Stellung einnehmen. Im Vergleich zur alten Rechtslage wird der begünstigte Familienkreis sogar um den Lebensgefährten erweitert – dies allerdings nur unter der Voraussetzung eines gemeinsamen Hauptwohnsitzes. Liegenschaftstransfers außerhalb des Familienkreises werden künftig mit dem Wert der Gegenleistung als Bemessungsrundlage besteuert. Bei Kaufverträgen stellt dies der Kaufpreis dar. Bei unentgeltlichen Liegenschaftstransfers infolge Schenkungen oder im Erbwege wird hingegen der – höhere – Verkehrswert herangezogen, der im Einzelfall mittels Schätzgutachten zu ermitteln und gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen ist. Ob die Neuregelung dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes ausreichend Rechnung trägt, darf aus verfassungsrechtlicher Sicht allerdings bezweifelt werden, zumal am besonders hinterfragten Einheitswert nach wie vor festgehalten wird.

Liefer- und Dienstleistungsaufträge der zentralen öffentlichen Auftraggeber:
Schwellenwert alt: EUR 130.000,00 Schwellenwert neu: EUR 140.000,00
Liefer- und Dienstleistungsaufträge:
Schwellenwert alt: EUR 200.000,00 Schwellenwert neu: EUR 207.000,00
Verteidigungs- und sicherheitsrelevante Liefer- und Dienstleistungsaufträge: 414.000 Schwellenwert alt: EUR 400.000,00 Schwellenwert neu: EUR 414.000,00
Bauaufträge:
Schwellenwert alt: EUR 5.000.000,00 Schwellenwert neu: EUR 5.186.000,00
Sektorenauftraggeber bei Liefer- und Dienstleistungsaufträgen:
Schwellenwert alt: EUR 400.000,00 Schwellenwert neu: EUR 414.000,00

Im Unterschied zu den Schwellenwerten sind die Sub-Schwellenwerte ausschließlich für Ausschreibungen im Unterschwellenbereich von Bedeutung. Dabei handelt es sich ebenfalls um Wertgrenzen, die bestimmen, welche Art des Vergabeverfahrens (z.B. Offenes Verfahren, Nicht-offenes Verfahren, Verhandlungsverfahren, Direktvergabe etc.) im Einzelfall zulässig ist. Zunächst werden die Subschwellenwerte in den einschlägigen Stellen des BVergG gesetzlich festgelegt. Diese Wertgrenzen werden jedoch von der Schwellenwertverordnung 2009, die im Zuge der Wirtschaftskrise zunächst auf 2 Jahre befristet eingeführt wurde, flankiert. Bei der öffentlichen Auftragsvergabe gehen somit die verordnungsgemäß vorgeschriebenen Wertgrenzen der gesetzlichen Regelung vor. Zuletzt wurde die Schwellenwertverordnung 2009 bis zum 31.12.2012 und in weiterer Folge bis zum 31.12.2013 verlängert. Nunmehr erfolgte eine neuerliche Verlängerung um ein weiteres Jahr. Konkret gelten bis 31.12.2014 folgende Wertgrenzen:

Nicht offenes Verfahren ohne Bekanntmachung (Bauaufträge):
EUR 1.000.000,00
Nicht offenes Verfahren ohne Bekanntmachung (Liefer- und Dienstleistungsaufträgen):
EUR 100.000,00
Verhandlungsverfahren ohne Bekanntmachung (Bauaufträge):
EUR 100.000,00

Verhandlungsverfahren ohne Bekanntmachung (Liefer- und Dienstleistungsaufträgen):
EUR 100.000,00
Klassische Direktvergabe:
EUR 100.000,00

Die Verlängerung der Wertgrenzen kommt sowohl dem heimischen Markt als auch den öffentlichen Auftraggebern zu Gute. Die effiziente Möglichkeit der Direktvergabe bei einem Auftragswert unter EUR 100.000,00 bleibt für ein weiteres Jahr ebenso erhalten wie die Möglichkeit, bei Bauaufträgen mit einem Auftragswert unter EUR 1.000.000,00 ein nicht offenes Verfahren ohne vorherige Bekanntmachung durchzuführen.

Energieeffiziente Beschaffung
Aufgrund der Novelle des Bundesvergabegesetzes, die am 1.1.2014 in Kraft tritt, wird eine Vorgabe zur energieeffizienten Beschaffung eingeführt. Bestimmte öffentliche Auftraggeber haben demnach sicherzustellen, dass die beschafften Waren der höchstmöglichen Energieeffizienzklasse entsprechen. Bei Dienstleistungsaufträgen sind nur Dienstleister heranzuziehen, die bei der Leistungserbringung Produkte der höchstmöglichen Energieeffizienzklasse einsetzen. Diese Verpflichtungen gelten jedoch nur für den Oberschwellenbereich und nur soweit, als diese mit den allgemeinen Grundsätzen des Vergabeverfahrens vereinbar sind. Die Anforderungen an die Energieeffizienz dürfen daher insbesondere nicht zu einer Einschränkung des Wettbewerbs führen. Darüber hinaus ist der Grundsatz der Preisangemessenheit zu beachten. Die Mehrkosten des energieeffizienten Produkts müssen somit in einem angemessenen Verhältnis zu den über den Lebenszyklus gerechneten Energieeinsparungen stehen.

Europarechtliche Vorgaben
Hintergrund dieser Bestimmung ist die Energieeffizienzrichtlinie (RL 2012/27/EU), die von den Mitgliedsstaaten aktuell umzusetzen ist. Ziel der Richtlinie ist die Einsparung des unionsweiten Energieverbrauches um 20% bis zum Jahre 2020. Es sollen Maßnahmen gesetzt werden, um verstärkte Energieeinsparungen in Gebäuden, im Verkehr und bei Produkten zu erreichen. In diesem Zusammenhang kommt dem „Vorbildcharakter der Gebäude öffentlicher Einrichtungen“ besondere Bedeutung zu.

Innovationsfördernde Beschaffung
Der Umstieg auf eine energieeffiziente Wirtschaft soll auch die Verbreitung innovativer technologischer Lösungen beschleunigen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit der Industrie verbessern. In Zukunft soll die öffentliche Hand verstärkt innovative und technologisch hochstehende Produkte und Dienstleistungen beschaffen. Dadurch soll einerseits das Leistungsangebot der öffentlichen Hand verbessert und die Verwaltung effizienter und effektiver gestaltet werden. Andererseits soll dadurch ein Beitrag zu Lösung gesellschaftlicher Herausforderungen, wie etwa Klimawandel und demografischer Wandel, geleistet werden. Demnach kann im Vergabeverfahren auf innovative Aspekte Bedacht genommen werden. Dies kann bei der Beschreibung der Leistung, bei der Festlegung der technischen Spezifikationen oder durch die Festlegung konkreter Zuschlagskriterien erfolgen.

Kriterienkatalog für umweltgerechte Beschaffung
Ein Leitfaden, wie „ökologische Aspekte“ in Vergabeverfahren berücksichtigt werden können, findet sich im Nationalen Aktionsplan zur Förderung einer nachhaltigen öffentlichen Beschaffung (NAP 2010). Für eine Reihe von Produkten (Haushaltsgeräte, Bürogeräte, Kraftfahrzeuge, usw.) werden ökologische Kernkriterien vorgeschlagen, die als Produktspezifikationen in Vergabeverfahren herangezogen werden können. Nach dem Aktionsplan sind die Kernkriterien so gewählt, dass zahlreiche Anbieter in der Lage sind, die Anforderungen an die Umweltgerechtheit der Produkte und Leistungen zu erfüllen. Bei Produkten und Leistungen, bei denen Betriebs-, Nutzungs- und Entsorgungskosten relevant sind, soll nicht der Einkaufspreis sondern die „Total Cost of Ownership“ (Gesamtbetriebskosten) bewertet werden.

Vereinbarkeit von Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit
Wie bei den „ökologischen Aspekten“ handelt es sich bei den „innovativen Aspekten“ um sekundäre Vergabeziele, die immer an den allgemeinen Regeln und Grundsätzen des Vergaberechtes zu messen sind.

Ab 01.01.2014 erfolgt die Verwaltungsgerichtsbarkeit erster Instanz nach dem so genannten „9+2 Modell“: pro Bundesland wird ein Landesverwaltungsgericht eingerichtet, auf Bundesebene kommt ein Bundesverwaltungsgericht und ein Bundesfinanzgericht.

Die Aufteilung zwischen den neun Verwaltungsgerichten der Länder und den beiden Verwaltungsgerichten des Bundes ist mit einer „Generalklausel“ zu Gunsten der Länder geregelt: Soweit sich aus dem B-VG (Bundesverfassungsgesetz) nichts anderes ergibt, erkennen über Beschwerden die Verwaltungsgerichte der Länder. Entsprechend der im B-VG genannten Ausnahmen entscheidet das Bundesverwaltungsgericht über Beschwerden in
• Rechtssachen, die in unmittelbarer Bundesverwaltung zu vollziehen sind;
• Angelegenheiten des öffentlichen Auftragswesens, die in ihrer Vollziehung Bundessache sind;
• dienstrechtlichen Angelegenheiten der öffentlichen Bediensteten des Bundes;
• in UVP-Angelegenheiten für Vorhaben, bei denen mit erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt zu rechnen ist.

Bei entsprechender bundesgesetzlicher Regelung entscheidet das Bundesverwaltungsgericht auch in Rechtssachen, die in mittelbarer Bundesverwaltung zu vollziehen sind bzw. solche Angelegenheiten, die in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes, jedoch in die Vollzugskompetenz der Länder fallen.

Auf Landesebene werden die unabhängigen Verwaltungssenate (UVS), auf Bundesebene der Unabhängige Finanzsenat (UFS), das Bundesvergabeamt sowie weitere weisungsfreie Verwaltungsbehörden des Bundes und des Landes aufgelöst.

Aufgrund der Verwaltungsgerichtsbarkeit-Novelle 2012 kommt es zu einer Anpassung in 98 Tiroler Gesetzen (Tiroler Verwaltungsgerichtsbarkeits-Anpassungsgesetz, LGBl. 150/2012). Auszugsweise:

Änderungen der Tiroler Gemeindeordnung 2001:
Ausschluss des gemeindeinternen Instanzenzuges in Angelegenheiten des Landesgesetzgebers mit zukünftiger Beschwerdemöglichkeit an das Landesverwaltungsgericht; Aufhebung der Zuständigkeiten des UVS in Berufungssachen; mit der Einführung der Landesverwaltungsgerichte entfällt das gemeindeaufsichtsbehördliche Vorstellungsverfahren nach § 120 TGO; Landesverwaltungsgerichte entscheiden in der Sache selbst; Ausübung des Aufsichtsrechts des Landes nur mehr durch die Bezirkshauptmannschaften (Streichung der zweiten Instanz = Landesregierung).

Änderung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2011:
Mit der Aufhebung der Funktion des Landesgrundverkehrsreferenten entfällt dessen Vertretung im Raumordnungsbeirat; Umlegungsbehörde erster Instanz nach dem TROG ist zukünftig die Landesregierung; die Zuständigkeit des UVS wird aufgehoben und jene des Landesverwaltungsgerichtshofes begründet.

Änderung der Tiroler Bauordnung 2011:
Wie bereits bisher, soll künftig auch der Beschwerde an das Landesverwaltungsgerichtshof ex lege keine aufschiebende Wirkung zukommen; Behörde erster Instanz ist zukünftig ausschließlich der Bürgermeister (außer in den Sonderfällen nach § 53 abs. 2 bis 4 TBO 2011 – Bauvorhaben über mehrere Gemeinden bzw. über die Staatsgrenze) bzw. in Innsbruck der Stadtmagistrat, gegen dessen Bescheide die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht zulässig ist; die Verfahrensvorschriften sehen weiterhin auch eine Beschwerdevorentscheidung durch den Bürgermeister vor.

Nach der Entscheidung durch die Verwaltungsgerichte steht wie bisher der Weg an den Verfassungsgerichtshof (VfGH) und Verwaltungsgerichtshof (VwGH) offen, allerdings wurde die Anrufbarkeit des VwGH stark eingeschränkt. Beim Verfassungsgerichtshof bleibt – trotz der Neufassung vieler Bestimmungen – inhaltlich weitgehend alles unverändert.

Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung benötigt als juristische Person Organe, um überhaupt handlungsfähig zu sein. Die Vertretung und die gesamte Geschäftsführung einer GmbH obliegen dabei grundsätzlich dem bzw. den Geschäftsführern. Diese umfassende Befugnis zur Geschäftsführung kann jedoch bereits im Zuge der Gründung durch den Gesellschaftsvertrag selbst oder durch Weisungen der Gesellschafter eingeschränkt werden. Die Geschäftsführer können dadurch z.B. verpflichtet werden, für bestimmte Geschäfte oder bei Geschäften mit einer gewissen Tragweite, einen Gesellschafterbeschluss einzuholen. Derartige Beschränkungen wirken allerdings lediglich im Innenverhältnis der Gesellschaft. Sie begründen somit eine Verantwortlichkeit der Geschäftsführer gegenüber der Gesellschaft, die für die Vertretungsmacht gegenüber Dritten grundsätzlich unerheblich ist. In solchen Fällen kann die Geschäftsführung mehr als sie darf.

Eine regelmäßig von Unternehmensführungen geforderte Maßnahme zur laufenden Kontrolle der Geschäftsführung und zum Schutz der Gesellschaft vor möglichen Überschreitungen einer internen Vertretungsbefugnis ist die Umsetzung eines „Vier-Augen-Prinzips“. Im Wesentlichen verfolgt diese das Ziel, die Vertretungsbefugnis eines Geschäftsführers auch im Außenverhältnis wirksam dadurch zu beschränken, dass dieser lediglich gemeinsam mit einem oder mehreren weiteren Vertretern für die Gesellschaft handeln kann. Eine äußerst häufige Variante stellt dabei die Gesamtgeschäftsführung dar, bei der zumindest zwei Geschäftsführer bestellt sind und nur im gemeinsamen Zusammenwirken Vertretungshandlungen setzen können. Bei der Ausgestaltung bestehen von einem Einstimmigkeitserfordernis für sämtliche Agenden bis hin zu Resortsystemen, bei denen je nach Geschäftskreis die Vertretungsbefugnis variiert, große Gestaltungsspielräume.

Zusätzlich erweitert werden die möglichen Vertretungsoptionen durch die Bestellung von Prokuristen. Die Prokura ist eine besondere, unternehmensrechtliche Vollmacht, die neben einzelnen gesetzlichen Beschränkungen (z.B. Rechtshandlungen, die der Unternehmer selbst zu setzen hat oder die die Grundlage des Unternehmens betreffen) ebenso wie die Befugnisse von Geschäftsführern nur im Innenverhältnis und nicht gegenüber Dritten beschränkt werden kann. Die Erteilung der Prokura kann formlos – also auch mündlich – durch sämtliche Geschäftsführer auf Grundlage eines Gesellschafterbeschlusses erfolgen. Sie ist zwar im Firmenbuch anzumelden, für die Wirksamkeit der Erteilung ist die Eintragung im Firmenbuch jedoch unerheblich.

Da Prokuristen somit bezüglich sämtlicher Rechtshandlungen, die der Betrieb des Unternehmens mit sich bringt, unbeschränkte Vertretungsmacht besitzen, besteht ein gleichartiges Kontrollbedürfnis wie bei der Geschäftsführung. Die diversen Ausformungen der Gesamtprokura decken sich im Wesentlichen mit denen der Gesamtgeschäftsführung und sind auch hier Kombinationen von einzel- und gesamtvertretungsbefugten Prokuristen möglich und nicht unüblich. Aus praktischer Sicht darf hierbei trotz eines berechtigten Bedürfnisses nach Kontrolle nicht unbedacht bleiben, dass jede Form einer tiefergehenden Bindung der Geschäftsführer untereinander mit einer Erschwerung der Handlungsfähigkeit der Gesellschaft verbunden sein kann, welche einem gebotenen, raschen Reagieren im Geschäftsverkehr unter Umständen nicht mehr gerecht werden kann.

Eine besondere Form stellt die sogenannte unechte oder gemischte Gesamtvertretung dar, bei der Prokuristen gemeinsam mit den Organen der Gesellschaft – in aller Regel mit den Geschäftsführern – vertretungsbefugt sind. Die Vertretungsmacht des „unechten Gesamtprokuristen“ orientiert sich dabei an der des Organs. Ihre Vertretungsmacht wird dadurch umfassender, als sie nach dem Gesetz vorgesehen wäre, da die an sich geltenden gesetzlichen Beschränkungen in Ausübung der Funktion des unechten Gesamtprokuristen nicht eintreten. Die Vertretung der Gesellschaft hat jedoch nach dem Gesetz durch die Organe zu erfolgen und Prokuristen sind keine Organe. Würde eine unechte Gesamtvertretung derart ausgestaltet, dass die Geschäftsführung nurmehr gemeinsam mit Prokuristen handeln könnte, wären die organschaftlichen Vertreter ohne Mitwirkung der Prokuristen nicht mehr handlungsfähig. Konstellationen, in denen Geschäftsführer nur gemeinsam mit Prokuristen vertreten können, können also nur unzulässig sein. In der Konsequenz ergibt sich daraus eine Beschränkung der Zulässigkeit der unechten Gesamtvertretung in der Form, dass die Möglichkeit der Vertretung der Gesellschaft allein durch die Geschäftsführung gewährleistet sein muss. Es muss demnach beim Vorliegen einer zulässigen unechten Gesamtvertretung dennoch immer zumindest ein Geschäftsführer entweder alleinvertretungsbefugt sein oder eine Gesamtgeschäftsführung vorliegen. Liegt diese Voraussetzung vor, können darüber hinaus verschiedenste Vertretungsmodelle gestaltet werden.

Das Bundesvergabegesetz kennt die Möglichkeit der Vergabe eines Auftrages nach Durchführung eines so genannten Wettbewerbs. Dabei handelt es sich um Auslobungsverfahren, die dem Auftraggeber dazu dienen, sich etwa auf den Gebieten der Raumplanung, der Stadtplanung oder vor allem der Architektur einen Plan oder eine Planung zu verschaffen.

Je nachdem in welcher Weise die Bestimmungen des Teilnehmerkreises erfolgen soll, kann ein Wettbewerb als offener, nicht offener oder geladener Wettbewerb durchgeführt werden. Die Durchführung eines Wettbewerbes als Ideenwettbewerb dient vor allem der Erarbeitung von Lösungsvorschlägen durch die Wettbewerbsteilnehmer, ohne damit eine Verpflichtung zur nachfolgenden Auftragsvergabe einzugehen. Insofern können Wettbewerbe einem späteren Vergabeverfahren vorausgehen, zwingend ist dies jedoch nicht. Ist die Vergabe von Dienstleistungsaufträgen im Anschluss an einen Wettbewerb an den oder einen der Gewinner vorgesehen, spricht man vom Realisierungswettbewerb. Die Zielsetzung des Realisierungswettbewerbes geht sohin über diejenige des bloßen Ideenwettbewerbes hinaus und ist auf Vertragsabschluss und Leistungsbezug gerichtet.

Dem Auslobungsverfahren wird eine Wettbewerbsordnung zugrunde gelegt. Der Auslober (der Auftraggeber) kann entweder einen eigenen Text erstellen oder auf eine bereits bewährte Verfahrensanleitung zurückgreifen. Für die Durchführung von Architekturwettbewerben kommt etwa der Wettbewerbsordnung der Bundeskammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten – Wettbewerbsstandard Architektur WSA und Wettbewerbsordnung für das Ingenieurwesen WOI – große praktische Relevanz zu. Einer Wettbewerbsordnung muss jedenfalls als Mindestinhalt zu entnehmen sein:

Vorgangsweise des Preisgerichtes: Der einzelne interessierte Unternehmer muss bereits im Vorfeld erkennen können, ob eine erste Selektion vorgenommen und in weiterer Folge unter Aufrechterhaltung der Anonymität zur Überarbeitung der Arbeiten aufgefordert wird. Überdies erscheint es ratsam, für das Preisgericht eine Geschäftsordnung zu erstellen.
Preisgelder und Vergütungen: Bei Planungswettbewerben werden neben den Preisen für die üblicherweise drei Erstgereihten mitunter auch Anerkennungspreise ausgesetzt.
Verwendungs- und Verwertungsrechte: Der Wettbewerbsstandard Architektur WSA sieht beispielsweise vor, dass das sachliche Eigentumsrecht an den eigenreichten Plänen und Modellen durch Bezahlung eines Preisgeldes auf den Auslober übergeht. Das geistige Eigentum verbleibt jedoch beim jeweiligen Verfasser.
Beurteilungskriterien: Bei den Beurteilungskriterien handelt es sich um jene nicht diskriminierenden Kriterien, nach welchen das Preisgericht seine Entscheidung zu treffen hat. Die Beurteilungskriterien sind bereits in der Bekanntmachung offen zu legen. Sie werden nach ihrer Bedeutung gereiht. Die Beurteilungskriterien werden vom Auslober festgelegt, deren Anwendung obliegt jedoch dem Preisgericht. Sie zielen darauf ab, dem Auswahl- und Beurteilungsermessen des grundsätzlich unabhängigen Preisgerichtes einen Rahmen vorzugeben.

Das Preisgericht darf nur aus Personen bestehen, die von den Teilnehmern des Wettbewerbes unabhängig sind. Nach den Vorgaben des Bundesvergabegesetzes hat  mindestens ein Drittel der Preisrichter, sofern den Wettbewerbsteilnehmern eine besondere Qualifikation abverlangt wird, über dieselbe oder eine gleichwertige Qualifikation zu verfügen. Auf Grundlage dieser Vorgabe wird insbesondere im Planungsbereich eine Unterscheidung zwischen Fach- und Sachpreisrichtern getroffen. Der Wettbewerbsstandard Architektur WSA gibt ein Überwiegen bzw. eine gleiche Anzahl von Fachpreisrichtern vor.

Im Wettbewerb sind die eingereichten Arbeiten dem Preisgericht anonym vorzulegen. Dadurch soll eine Beeinflussung bei der Entscheidungsfindung hintangehalten werden. Die Wahrung der Anonymität bildet eine unabdingbare Voraussetzung für das Vorliegen eines Wettbewerbs.

Die Kernaufgabe des Claim-Management ist es, über die gesamte Zeitspanne eines Bauprojekts von der Kalkulation über die Ausschreibungs- und Angebotsphase, die Übergabe des fertigen Werks, bis zum Ende der Gewährleistung einen konstruktiven Umgang mit Projektbeteiligten bei Abweichungen von Werkleistungen gegenüber dem ursprünglich geschuldeten Leistungsinhalt zu finden. Alternativ gebräuchlich sind hierfür die Begriffe Nachtrags- oder Mehrkostenmanagement und bedeutet im Grunde die Bearbeitung von Ansprüchen („Claims“). Unter „Claims“ werden in der Regel die Ansprüche gegen einen anderen – meist einen Vertragspartner – verstanden, die aus Leistungsabweichungen resultieren, wobei der Begriff überwiegend im Bereich des Bauwesens gebräuchlich geworden ist.

Im Baubereich typische Sachverhalte, die zu Claims führen, sind zum einen (notwendige) Leistungsänderungen ohne Verschulden eines Vertragspartners. Im Zuge eines Bauprojekts kann es Änderungen der Planung selbst, der Ausführungsarbeiten aufgrund technischer Notwendigkeit oder der Verschiebung von Leistungsteilen kommen, die natürlich Auswirkungen auf die übrigen Beteiligten entfalten und gegebenenfalls zu Ansprüchen führen. Die wohl naheliegendsten Sachverhalte sind zum anderen diejenigen, welche sich tatsächlich als Leistungsstörungen darstellen und die ein Vertragspartner zu verantworten hat. Typische Leistungsstörungen sind im Bauwesen mangelhafte Planungs- oder Ausführungsarbeiten (Baumängel im eigentlichen Sinn), fehlende Mitwirkung des Auftraggebers und Verzug. Aber auch abseits der eigentlichen Ausführungsarbeiten können Ansprüche erwachsen, deren Ursachen bereits in unpassenden Verträgen oder erst nachträglich auftretenden Mängeln bzw. Schäden liegen. Claims können somit in allen Phasen eines Projekts und darüber hinaus entstehen. Ein nachhaltiges Claim-Management beginnt folglich bereits mit der Vorbereitung der Vertragsabschlüsse, die den Grundstein dafür legen sollen, Leistungsabweichungen möglichst zeitnah zu erkennen, zu analysieren und auf Grundlage des Vertragsinhalts überhaupt Ansprüche erfolgsversprechend verfolgen oder abwehren zu können.

Nur eine sorgfältige Kalkulation und präzise Leistungsbeschreibung in der Ausschreibungs- und Angebotsphase ermöglichen die Entwicklung eine gemeinsamen Verständnisses über die tatsächlich zu erbringenden Leistungen und die Formulierung des konkreten Bau-Solls. Der Schwerpunkt des Claim-Managements liegt in der Ausführungsphase. Hier gilt es vor allem durch laufende Soll-Ist-Vergleiche den Baufortschritt zu dokumentieren und entstehende Claims frühzeitig anzumelden und effizient durchzusetzen bzw. abzuwehren. In der Phase des Projektabschlusses sind hauptsächlich Fragen im Zusammenhang mit Gewährleistung und Bankgarantien von Bedeutung.

Wie die bisherige Darstellung nahelegt, findet sich ein konstruktives Claim-Management regelmäßig im Spannungsfeld zwischen einem zu aggressiven Verfolgen des konkreten Vertragsinhaltes und einem zu defensiven Verhalten bei der Durchsetzung von Ansprüchen. Ein allzu ambitioniertes Beharren auf der ursprünglich getroffenen Vereinbarung birgt die Gefahr, sich den eigenen Vertragspartner zum Gegner zu machen und das gesamte Projekt durch einen – möglicherweise leicht vermeidbaren – Rechtsstreit erheblich zu verzögern oder gar zu gefährden, wo hingegen ein zu defensiver oder gar passiver Umgang mit den eigenen Ansprüchen zum Verlust berechtigter Forderungen führen kann.

Gerade Bauprojekte werden in der Regel unter hohem ökonomischem und zeitlichem Druck abgewickelt. Bei Leistungsabweichungen sind die Vertragsteile umso mehr gefordert, auftretende Differenzen unter Wahrung einer konstruktiven Streitkultur auf eine Art und Weise aufzulösen, dass weder der Fortgang des Projektes noch die gegenseitigen Ansprüche gefährdet werden und weitere Polarisierungen auf für die Zukunft unterbunden werden. Das Ziel des Claim-Managements soll nicht der Aufbau einer Extremposition für einen künftigen Rechtsstreit sein. Langwierige Rechtsstreite führen erfahrungsgemäß nur allzu oft dazu, dass schlussendlich keiner der Beteiligten des Projekts einen wirklichen Sieg davon trägt.

Die Österreichische Privatstiftung ist als eine eigenständige Rechtsträgerin eine juristische Person, die ihren Strukturen nach an die Kapitalgesellschaften angelehnt und wie diese im Firmenbuch einzutragen ist. Es bestehen jedoch entscheidende Unterschiede, die sie von der Aktiengesellschaft und der Gesellschaft mit beschränkter Haftung abheben. Die Privatstiftung hat eigenes Vermögen, jedoch selbst keinen Eigentümer oder Gesellschafter; lediglich einen Begünstigten. Begünstigte können nur mehrere oder eine einzelne natürliche Personen sein, die bereits in der Stiftungsurkunde bezeichnet werden können. Die Auswahl der oder des Begünstigten kann einem Gremium oder Stifter vorbehalten, oder von bestimmten Bedingungen oder Befristungen abhängig gemacht werden. Der Stifter kann sich auch selbst als Begünstigten einsetzen.

Das stiftungsrechtliche Pendant zu einem Gesellschaftsvertrag einer Kapitalgesellschaft findet sich in der Stiftungserklärung, mit der die Privatstiftung errichtet wird. Für Privatstiftungen von Todes wegen muss eine letztwillige Stiftungserklärung errichtet werden, die den Formerfordernissen letztwilliger Verfügungen wie z.B. einem Testament zu entsprechen hat. In die Stiftungserklärung wird der Wille der Stifter aufgenommen, ein bestimmtes Vermögen aus ihrem eigenen Vermögen auszuscheiden, es rechtlich zu verselbständigen und einem bestimmten Zweck zu widmen. Sie kann Regelungen über die Ausgestaltung der vorgesehenen Organe enthalten.

Die Privatstiftung kann grundsätzlich zu jedem nicht gesetz- oder sittenwidrigen Zweck gegründet werden, darf jedoch keine gewerbsmäßigen Tätigkeiten ausführen. Trotz dieser Einschränkung erfährt sie dadurch gegenüber öffentlich rechtlichen Stiftungen ein stark erweitertes Anwendungsfeld, da eine Privatstiftung auch rein privaten Interessen gewidmet werden kann. Dies eröffnet die sonst nicht vorhandene Möglichkeit, großes Familienvermögen und Gesamtunternehmen im Familienbesitz über Generationen zusammen zu halten. Im Rahmen des Erbrechtes wäre ein Zusammenhalten in dieser Form nicht möglich, da bei Vorhandensein mehrerer Erben stets die Gefahr der Zersplitterung des Vermögens besteht. Insbesondere, wenn sich Unternehmen, wertvolle Liegenschaften oder (Kunst-)Sammlungen, die bei einer Aufteilung dramatisch an Wert verlören, in Familienbesitz befinden, ist eine Privatstiftung ein denkbar lohnendes Modell. Durch entsprechende Regulierung der Ausschüttungen von Erträgnissen können Begünstigte, z.B. Nachkommen, nachhaltig finanziell versorgt werden, ohne die eigentliche Substanz des Vermögens durch unbeschränkten Zugriff eines Erben einer potentiellen wirtschaftlichen Gefährdung aussetzen zu müssen.

Ein Grund für die Beschließung des Privatstiftungsgesetzes 1993 war, eine attraktive Möglichkeit zu schaffen, großes Vermögen im Inland zu halten. Im Hinblick auf jene Privatvermögen, die regelmäßig in Privatstiftungen eingebracht werden und unter Berücksichtigung der vorrangigen nachhaltigen Zwecke, stellt auch das Erfordernis der Mindesteinlage von EUR 70.000,00 keine Hürde dar. Die Einführung der Stiftungseingangssteuer („Eintrittsgebühr“) im Jahr 2008 in Höhe von 2,5 % als Quasi-Nachfolgerin der Erbschafts- und Schenkungssteuer, vermochte an der steuerlichen Situation keine bemerkenswerten Änderungen herbeizuführen. Mit dem Schenkungsmeldegesetz 2008 wurde zusätzlich die Möglichkeit geschaffen, unter bestimmten Voraussetzungen steuerneutrale „Substanzauszahlungen“ vorzunehmen, die beim Begünstigten keine Steuerpflicht gegenüber der grundsätzlich anfallenden Kapitalertragsteuer von 25 % auslösen. Seit 01.01.2012 unterliegt die unentgeltliche Zuwendung von Liegenschaften an Privatstiftungen nicht mehr der Stiftungseingangssteuer. Die anfallende Grunderwerbssteuer von 3,5 % wird jedoch um das „Stiftungseingangssteueräquivalent“ von 2,5 % auf gesamt 6 % des dreifachen Einheitswertes erhöht. Somit bleibt auch nach den jüngsten Gesetzesänderungen das Modell der Österreichischen Privatstiftung weiterhin eine äußerst attraktive Möglichkeit, steuergünstig großes Vermögen zusammenzuhalten und dessen Substanz nachhaltig zu erhalten.

Die Vergaberichtlinien der EU regelt Beschaffungen, die über einem bestimmten Schwellenwert liegen. Für Beschaffungen unterhalb dieses Schwellenwertes ist das nationale Vergaberecht zuständig. Unabhängig davon sind alle öffentlichen Einrichtungen in Europa dazu verpflichtet, bei jedem Beschaffungsvorgang die Bestimmungen des EG-Vertrages einzuhalten, ganz gleich, welchen Umfang der zu vergebende Auftrag hat oder unter welches Rechtssystem (nationales oder europäisches Recht) er fällt.
Die folgenden Grundsätze des EG-Vertrages sind für die Beschaffung wesentlich:
– Der Grundsatz des freien Warenverkehrs
– Der Grundsatz der Dienstleistungsfreiheit
– Der Grundsatz der Nicht-Diskriminierung
– Der Grundsatz der Niederlassungsfreiheit
– Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit
– Der Grundsatz der Transparenz
So lange diese Grundsätze beachtet werden, können Umweltkriterien in öffentlichen Ausschreibungen aufgenommen werden, ohne dabei den nationalen Regelungen zu widersprechen.

Die Vergaberichtlinien der EU definieren sehr genau, wo und wie Umweltkriterien in Ausschreibungen berücksichtigt werden können. Diese Bereiche sind auch im nationalen Recht der meisten Mitgliedstaaten der EU geregelt:
1. Der Auftragsgegenstand
2. Die technischen Spezifikationen des Produkts/der Bauleistung/der Dienstleistung
3. Die Eignungskriterien für Lieferanten, Dienstleister und Bauunternehmen
4. Die Zuschlagskriterien
5. Die Auftragsausführungsklauseln

Der Auftragsgegenstand besagt, was der Auftraggeber zu beschaffen beabsichtigt.
Wenn Umweltaspekte im Beschaffungsprozess berücksichtigt werden sollen, ist es daher der schnellste und direkteste Weg, dies bei der Festlegung des Auftragsgegenstandes zu tun.

Nachdem der Auftragsgegenstand definiert ist, müssen die Beschaffungsverantwortlichen diesen in nachprüfbare technische Spezifikationen übertragen, die das Produkt oder die Dienstleistung erfüllen muss. Diese Anforderungen sind verbindlich, daher wird ein Angebot, das die Anforderungen nicht erfüllt, automatisch ausgeschlossen.

Die Zuschlagserteilung stellt die letzte Phase des Ausschreibungsprozesses dar. In dieser Phase bewerten die Beschaffungsverantwortlichen die Qualität derjenigen Angebote, die die technischen Spezifikationen erfüllen, um das geeignetste Angebot auszuwählen.

Wenn der Auftraggeber dem wirtschaftlich günstigsten Angebot den Zuschlag erteilt, berücksichtigt der Auftraggeber neben dem Preis weitere Zuschlagskriterien. Diese Kriterien können beispielsweise die Qualität, die Lieferzeit, die technische Leistung oder die Umweltgerechtheit der Leistung betreffen.

Wenn der Auftraggeber den Preis der Leistung betrachtet, dann sollte der Auftraggeber die gesamten Kosten (Lebenszykluskosten) berücksichtigen, die mit dem Produkt oder der Dienstleistung in Bezug stehen. Dies schließt nicht nur den Einkaufpreis ein, sondern auch die Kosten, die während der Nutzung anfallen, wie die Kosten für Strom und Wasser, die Kosten der Wartung und die Entsorgungskosten.

Schließlich kann der Auftraggeber Umweltkriterien auch in den Ausführungsbestimmungen des Vertrages – also den Regeln, wie der Vertrag ausgeführt werden muss – festlegen. Diese Regeln haben keinen Einfluss auf den Zuschlag, sie müssen aber in der Ausschreibung genannt werden und müssen im Zusammenhang mit der Ausführung des Vertrages stehen.

Nach der herrschenden Ansicht ist eine wesentliche Anforderung an Kostenvoranschläge eine (einigermaßen) detaillierte Aufgliederung der einzelnen Entgeltbestandteile, wobei nicht geklärt ist, wie diese zu erfolgen hätte. Dieses Erfordernis erscheint jedoch oftmals unzureichend, z.B. in Bezug auf mündliche Kostenvoranschläge. Die Funktion eines Kostenvoranschlags ist eine von einem Fachmann sach- und fachgerecht erstellte Entgeltprognose, die sich – am Grad ihrer Zuverlässigkeit gemessen – zwischen Pauschalpreisen und bloßen Auskünften bewegt. Es ist also für das Vorliegen nicht eine detaillierte Aufgliederung entscheidend, sondern vielmehr die Wahrscheinlichkeit, mit der der Empfänger auf deren Richtigkeit aufgrund der darauf verwendeten Mühe des Erstellers vertrauen kann. Wenn diese Mühe erkennbar vermindert wird, liegt nach der Rechtsprechung nurmehr ein Schätzungsanschlag vor, dem ein verminderter Vertrauensschutz zukommt.

Wird das prognostizierte Entgelt überschritten, ist zunächst zu fragen, ob es sich bei der tatsächlich erbrachten Werkleistung noch um dieselbe handelt, für die der Kostenvoranschlag erstellt wurde. Es wird sich wohl bei nur geringfügigen Abweichungen (z.B. geringe Verzögerung) meist noch um dieselbe geschuldete Leistung handeln, jedoch kann diese Frage lediglich für den jeweiligen Einzelfall abschließend geklärt werden.

Wenn auch der Kostenvoranschlag eine Orientierungshilfe am zu erwartenden Entgelt sein soll, so ist er in aller Regel kein tauglicher Berechnungsmodus für das tatsächlich anfallende Entgelt. Kostenvoranschläge sind hauptsächlich dort zu finden, wo es nicht um einen detailliert vorgegebenen Katalog von Einzelleistungen geht, sondern die Funktion des bestellten Werkes (z.Bsp. Errichtung eines Hauses) entscheidend ist. Das bestellte Werk und nicht die Aufgliederung in der Entgeltprognose bleibt Vertragsinhalt. Anhand dieses Beispiels ist offensichtlich, dass vorab unvorhersehbare Einzelleistungen anfallen können und es auch im Hinblick auf die Privatautonomie des Unternehmers unzulässig wäre, ihm die Preisbildungsansätze eines Werkes für ein anderes aufzuzwängen.

Es lässt sich aus dem Gesetz kein Erfordernis ableiten, wonach Kostenvoranschläge für den Werkbesteller nachvollziehbar und schließlich „richtig“ sein müssen. Im Regelfall wäre dem Besteller eine Überprüfung eines solchen Voranschlages mangels Sachkenntnis auch gar nicht möglich oder er hätte bei entsprechender Fachkunde gar keinen Bedarf daran. Der Kostenvoranschlag ist seinem Wesen nach ein Gutachten und wird daher nicht ein endgültig richtiges Ergebnis sondern eine sachgerechte Prognose geschuldet. Bei der Einholung eines „unverbindlichen Kostenvoranschlages“ muss der Besteller in einem gewissen Maße damit rechnen, dass die Prognose schlussendlich nicht zutrifft und verweigert das Gesetz deshalb dem Empfänger eine Anfechtung wegen Irrtums.

Der Kostenvoranschlag macht ein Werk nicht billiger, verursacht aber Kosten, die auf den Besteller umgelegt werden. Spart der Unternehmer zu sehr an diesen Kosten, läuft er Gefahr schadenersatzpflichtig zu werden. Dies kann bis zu einem gänzlichen Entfall eines Entgelts führen, wenn der Werkbesteller bei Kenntnis des wahren Umfangs des Werkes von einer Auftragserteilung überhaupt Abstand genommen hätte und nunmehr zusätzlich die Folgen des unfertigen Werkes beseitigen muss.

Hat der Unternehmer die geforderte Sorgfalt walten lassen, stellt sich die Frage nach dem Ersatz von unerwarteten und unvermeidlichen Mehraufwänden. Erhöhungen der Kosten aufgrund unvermeidlicher Überschreitungen berechtigen den Unternehmer zur Anpassung des Entgeltes. Solche Fälle liegen bei einem Irrtum über die vorhandenen Gegebenheiten (schlechtes Wetter oder Naturkatastrophen verzögern einen Bau) oder Entwicklungen von kostenrelevanten Umständen (Preisschwankungen von Baumaterial) vor. Fehlende Mitwirkung des Werkbestellers ist dem Unternehmer freilich ebenfalls nicht anzulasten und kann dieser seinen Mehraufwand verlangen.

Ein Unternehmer ist zum Schutz des Bestellers vor einer unvorhergesehenen „Kostenexplosion“ bei einer Kostenüberschreitung zur Anzeige verpflichtet, wenn diese „beträchtlich“ ist, wobei hierzu keine absoluten Anhaltspunkte vorgegeben werden. Kommt der Unternehmer dieser Anzeigepflicht nicht nach, verliert er seinen Anspruch auf Entgelt für seine Mehraufwände.

Kommunale Projekte wie der Bau von Schwimmbädern, Sportstätten oder Schulen stellen Gemeinden im Hinblick auf Budgetplanung und langfristige Finanzierung vor Herausforderungen.

Die konventionelle Umsetzung läuft meist so ab: Der Architekt schätzt die Kosten. Die Bauleistungen werden ausgeschrieben. Die Politik verlangt Änderungen an Fassade, Bauvolumen oder Technik. Es kommt, wie es kommen muss – die Baukosten übersteigen das Budget deutlich. Dann ist bereits viel Zeit vergangen und die Gemeinde muss das Vorhaben ändern oder widerwillig bezahlen. Früher begann jedes kommunale Bauprojekt mit einem Architektenwettbewerb und einer konventionellen Einzelvergabe der Planungsleistungen. Wenn solche Projekte überhaupt noch in Betracht kommen, geht es nicht mehr nur um preiswertes Bauen, sondern auch darum, die Folgekosten für Energie und Instandhaltung im Griff zu behalten. Hier führen nachhaltiges Denken und Planen in dieselbe Richtung wie die neuen doppischen Haushalte. Das heißt, kurzfristige Liquidität ist nicht mehr ausschlaggebend, die ganzheitliche Betrachtung des Projektes – der Lebenszyklus – steht im Mittelpunkt.

Nach dem so genannten Lebenszyklusansatz werden die Leistungen, die über den gesamten Projektlebenszyklus (Planung, Bau, Betrieb und gegebenenfalls Verwertung) zu erbringen sind, in einer gemeinsamen Ausschreibung „in einem Paket“ vergeben. Durch die Ausschreibung eines einzigen Auftrags sparen Auftraggeber und Bieter nicht nur Kosten und Zeit während des Vergabeverfahrens ein. Auftraggeber erhöhen so die Planungssicherheit und minimieren die Kostenrisiken. Eine weitere Risikobegrenzung kann der Auftraggeber dadurch vorsehen, dass er sich die Aufhebung einer Ausschreibung für den Fall vorbehält, dass sämtliche Projekteentwürfe das veranschlagte Budget überschreiten. Zugleich schafft die gebündelte Beschaffung von Planung, Bau und Betrieb in einem Paket auch klare Verantwortlichkeiten. Dadurch, dass dem Auftraggeber ein Vertragspartner für alle Leistungsphasen zur Verfügung steht, ist es ausgeschlossen, dass dieser die Verantwortung für Mängel auf einen Dritten abschiebt.

In dem der Vertragspartner für das Gesamtprojekt haftet, erhöht sich auch dessen Identifikation mit der von ihm zu erbringenden Leistung mit positiven Effekten: Verpflichtet sich beispielsweise der Auftragnehmer für die Instandhaltung der von ihm errichteten Immobilie über eine Dauer von 25 Jahren, so wird er im eigenen Interesse für einen hohen Qualitätsstandard bereits in der Bauphase sorgen. Hierdurch sinken auf die gesamte Vertragslaufzeit die Kosten für die Instandhaltung des Baus. Der gesteigerte Qualitätsstandard erlaubt es dem Auftragnehmer, im Vergabeverfahren ein noch attraktiveres Angebot vorzulegen. Dies wiederum kommt dem Auftraggeber und letztlich auch den Nutzern der Einrichtung zugute. Im Vordergrund steht die Gesamtwirtschaftlichkeit. Dies läuft jedoch nicht auf einen reinen Preiswettbewerb (Billigstbieter-Prinzip) hinaus. Vielmehr können Auftragnehmer weitere Belange wie den Städtebau, die Funktionalität und die Qualität der Gesamtkonzepte in die Entscheidung einfließen lassen (Bestbieter-Prinzip). Bei der Bewertung des wirtschaftlich günstigsten Angebots werden alle Kosten über den gesamten Lebenszyklus eines Produktes oder einer Dienstleistung miteinbezogen (u.a. Energie-, Wartungs-, Entsorgungskosten). Dadurch werden auch versteckte Folgekosten sichtbar, die das billigste Angebot unwirtschaftlich machen können.

Der Lebenszyklusansatz kann auch mit einer funktionalen Ausschreibung kombiniert werden. Danach gibt der Auftraggeber lediglich zu erfüllende Zielvorgaben vor. Die Art und Weise der Zielerreichung bleibt hingegen vollständig in der Verantwortung des Auftragnehmers. Diesem verbleiben so größere Spielräume hinsichtlich der Lösung der Aufgabe. Hierdurch lassen sich Kosten einsparen, indem auf die besondere Expertise der Privatwirtschaft zurückgegriffen wird.

Der Lebenszyklusansatz ist branchenübergreifend in einer Vielzahl von Projekten anwendbar. In klassischen Bauprojekten können beispielsweise Planung, Errichtung und Betrieb in einem Paket vergeben werden. Soweit möglich, sollten Auftraggeber durch die Aufteilung großer Aufträge in mehrere Lose den Mittelstand angemessen berücksichtigen

Nun ist es keine hohe Kunst, die gegenwärtige Flächenwidmung eines Grundstückes in Erfahrung zu bringen; ein Blick in die öffentlichen Bücher oder eine kurze Anfrage beim Gemeindeamt genügt. Für Investoren und Kenner der regionalpolitischen Gegebenheiten können dabei insbesondere Flächen mit den Widmungen „Freiland bzw. Grünland“ von Interesse sein. Investoren, die sich nicht mit einem reinen Werterhalt ihres Investments begnügen wollen, werden nach Objekten Ausschau halten, bei denen „mit hoher Wahrscheinlichkeit in nächster Zeit“ eine Umwidmung in Bauland erfolgen wird, dem so genannten „Bauerwartungsland“. Nach der österreichischen Rechtsprechung muss diese Wahrscheinlichkeit zumindest über 50% liegen und sich höchstens in den nächsten zehn Jahren verwirklichen, wobei drei bis fünf Jahre als günstiger Wert gilt. Schon alleine aus diesen Zeitspannen wird aus wirtschaftlicher Sicht das größte Unsicherheitsmoment ersichtlich. Die Qualifikation als Bauerwartungsland beruht auf Prognosen, die freilich nur richtig sein können. Bekanntlich ist „das Problem mit Prognosen, dass sie mit der Zukunft zu tun haben“ (Winston Churchill). Dem Begriff des Bauerwartungslandes sind demnach stets gewisse Spekulationen immanent, die einer zuverlässigen Planung für neue Bauvorhaben für Jahre im Weg stehen können.

Das wirtschaftlich Reizvolle ist, dass bei einer Umwidmung von Freiland bzw. Grünland in Bauland ein erheblicher Preis- bzw. Wertsprung stattfindet. Das neue Bauland erzielt nun ein Vielfaches seines ursprünglichen Preises, wobei die lokalen Preise dennoch stark differieren können.

Aus juristischer Sicht stellt sich bei derartigen Flächen die Frage, wie Bauerwartungsland in Verfahren – z.B. Enteignungen, gerichtlichen Verwertungen oder auch nur bei der Streitwertbemessung – zu bewerten ist. Die gängigste Methode zur Ermittlung eines Liegenschaftspreises ist das Vergleichswertverfahren. Dazu werden Flächen, die nach den wesentlichen wertbestimmenden Merkmalen vergleichbar sind, mit dem fraglichen Grundstück verglichen und dabei ein Wert festgelegt, der sich an den anderen orientiert. Gerade wenn es aber nicht zu einem Freihandverkauf kommt, bei dem der Preis ausverhandelt wird, kann es vorkommen, dass keine aktuellen Vergleichswerte vorliegen, vor allem wenn in dieser Region in den letzten Jahren kein reger Grundverkehr stattfand. Nach dem Vergleichswertverfahren sollen die Vergleichswerte nicht älter als vier Jahre sein. Während nach der Deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung „konkrete Tatsachen“ vorliegen müssen, die „die bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen“, gibt es in Österreich keine solche Legaldefinition für Bauerwartungsland und beruht nach österreichischem Recht die Einstufung auf der Summe von Indizien. Das primäre Kriterium für diese Einstufung ist nach herrschender Lehre der tatsächlich zu erzielende höhere Bauerwartungslandpreis. Gerade der lässt sich hier aber nach den gängigsten Methoden nicht ermitteln, da der Markt(preis) noch nicht nachweislich auf die Wertänderung reagiert hat.

Kommt es bei einem Grundstück, das zwischenzeitlich als Bauerwartungsland eingestuft werden könnte zu einer Enteignung oder gerichtlichen Verwertung (z.B. im Rahmen eines Insolvenzverfahrens), muss der Eigentümer beweisen, dass es sich beim betroffenen Grundstück nicht um Grünland, sondern um teureres Bauerwartungsland handelt. Gelingt dieser Nachweis mangels Vergleichswerten nicht, würden nur Bruchteile der eigentlichen Werte den Eigentümern als Entschädigungen zugestanden bzw. den Verwertungsmassen zugeführt.

Beschränkung des Optionsrechtes bei Vermietung
Aufgrund der Optierung zum Vorsteuerabzug unterlag in der Folge die Weitervermietung des Grundstückes der Umsatzsteuerpflicht, wobei der Gesetzgeber die Möglichkeit vorsah, nach 10 Jahren wieder zur Steuerbefreiung rückzuoptieren.
Ab dem 01.04.2012 ist für den Vermieter eine Option nur mehr möglich, wenn sein Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstückes nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Mieter muss also selbst vorsteuerabzugsberechtigt sein und hat der Unternehmer diese Voraussetzung gegenüber der Behörde nachzuweisen. Von dieser Neuregelung ausgenommen sind jene Fälle, in denen der Vermieter das Gebäude selbst errichtet und mit der Errichtung bereits vor dem 01.04.2012 begonnen wurde.

Verlängerung des Zeitraumes der Vorsteuerrückzahlung
Bislang bot der Gesetzgeber die Möglichkeit, nach 10 Jahren von der Optierung zur Umsatzsteuer (mitsamt dem Vorsteuerabzug) zur Steuerbefreiung zurückzukehren. So konnte ein Unternehmer nach 10 Jahren sein Grundstück umsatzsteuerfrei veräußern oder (weiter-) vermieten, ohne dass der bisherige Vorsteuerabzug anteilsmäßig zurückgezahlt werden musste.

Nunmehr wird dieser Zeitraum auf eine Dauer von 20 Jahren verlängert. Diese Änderung gilt für Anlagevermögen, welches der Unternehmer erstmals nach dem 31.03.2012 in seinem Unternehmen nutzt, und für Miet- und Nutzungsverträge, bei welchen der Vertragsabschluss nach dem 31.03.2012 erfolgt.

Findet demnach bei Grundstücken, für die das Steuermodell mitsamt Vorsteuerabzug gewählt wurde, ein Umschwung zur steuerfreien Veräußerung oder Vermietung statt – da diese Vorgänge grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit wären – so hat nunmehr binnen einem Zeitraum von 20 Jahren eine anteilige Rückzahlung der zuvor lukrierten Vorsteuer zu erfolgen.

Mit den nun vorgenommen rechtlichen Änderungen erreicht der Gesetzgeber neben anderen Unternehmern auch Banken, Versicherungen, Ärzte, Länder, Gemeinden und andere Körperschaften öffentlichen Rechts, welche nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sind.

Das britische Gesellschaftsrecht kennt neben der Rechtsform des Sole Traders (vergleichbar mit einem Einzelunternehmen), auch Partnerships (vergleichbar mit Personengesellschaften) und Companies (vergleichbar mit Kapitalgesellschaften). Eine Form der Company ist die „Private Limited Company“, welche mit einem Mindestkapital von £ 1,00 gegründet werden kann.

Für die Errichtung einer solchen britischen Ltd. ist das britische Companies House, eine dem britischen Handels- und Industrieministerium unterstellte Behörde, zuständig. Diese Behörde stellt Formblätter zur Verfügung, in welchen der Firmenname, die Adresse der Gesellschaft und Daten zu ihrem Director und Secretary anzugeben sind.

Der „Director“ einer britischen Ltd. ist mit einem Geschäftsführer im Sinne des österreichischen Gesellschaftsrechts vergleichbar. Zu seinen Aufgaben zählt nicht nur der laufende Geschäftsbetrieb, sondern ist er auch für eine ordnungsgemäße Buchhaltung und Bilanzierung verantwortlich.

Das Gesellschaftsorgan eines „Secretary“ ist dem österreichischen Gesellschaftsrecht unbekannt, dieser erfüllt formale Aufgaben wie die Protokollführung bei Gesellschaftsversammlungen oder überprüft die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben.

Einem Registrierungsantrag beim Companies House beizulegen sind „Articles of Association“, also Regeln über das Innenverhältnis der Gesellschaft, die unter anderem das Gesellschaftskapital, Rechte und Pflichten des Directors oder die Übertragung von Gesellschaftsanteilen festlegen. Neben dem Innenverhältnis ist in einem „Memorandum of Association“ das Außenverhältnis der Gesellschaft zu regeln, also der Name der Gesellschaft, ihr Sitz und der Zweck der Gesellschaft zu erklären. Diese Unterlagen sind gemeinsam mit einer Registrierungsgebühr bei der Behörde einzureichen. Mit der Übermittlung des sogenannten „Certificate of Incorporation“ entsteht sodann die britische Ltd..

Nach ihrer Errichtung hat die britische Ltd. die Möglichkeit, ihren Verwaltungssitz nach Österreich zu verlegen und ihre Geschäftstätigkeit in Österreich zu entfalten. Vor Aufnahme einer Tätigkeit in Österreich ist zuvor in Österreich eine Zweigniederlassung zu errichten und in das österreichische Firmenbuch einzutragen. Wie ein inländisches Unternehmen kann diese Zweigniederlassung sodann auch eine Gewerbeberechtigung in Österreich erhalten.

Britische Ltds., die ihre Geschäftsleitung in Österreich haben, sind in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig. Ebenso wie inländische Kapitalgesellschaften haben sie daher eine Körperschaftssteuer von 25 % zu tragen. Für den Fall, dass es aufgrund von Verlusten zu keiner Steuerbelastung durch die Körperschaftssteuer käme, haben britische Ltds. gleich wie inländische Kapitalgesellschaften sodann eine Mindestkörperschaftssteuer zu begleichen. Diese beträgt derzeit – wie bei einer österreichischen GmbH – im ersten Jahr des Bestehens der Gesellschaft € 1.092, danach €1.750, und ist vierteljährlich zu bezahlen. Für Gewinnausschüttungen und Anteilsverkäufe bei einer britischen Ltd. sind ebenfalls die Regeln wie bei unbeschränkt steuerpflichtigen österreichischen Kapitalgesellschaften heranzuziehen. Auch das Neugründungsförderungsgesetz ist auf die britische Ltd. unter den gleichen Beurteilungskriterien wie bei inländischen Neugründungen anzuwenden.

Alle Entscheidungen haben gemeinsam, dass „Auslöser“ für die jeweiligen Klagen standardisierte Mietverträge eines gewerblichen Vermieters waren, bei welchen eine Vielzahl von Klauseln beanstandet und untersagt wurde. Die ersteren Klauselentscheidungen des Obersten Gerichtshofes befassten sich mit der Erhaltungspflicht für das Innere des Mietgegenstandes und für mitvermietete Einrichtungen und Anlagen (insbesondere Heizthermen, Küchengeräte, Sanitäreinrichtungen, Möbel, etc.) und die Überwälzung der Erhaltungskosten auf die Mieter.

Der OGH erinnert in diesen Entscheidungen regelmäßig an die durch das Mietrechtsgesetz (MRG) getroffene Einteilung bzw. Unterscheidung der Voll-, Teil- oder Nichtanwendbarkeit des MRG je nach dem konkret vorliegenden Mietgegenstand und urteilt sodann zur Überwälzung der einzelnen Verpflichtungen auf den Mieter.

Hinsichtlich der Pflicht zur Erhaltung des Mietgegenstandes richtet sich diese bei Nicht- oder nur Teilanwendbarkeit des MRG nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, wonach der Vermieter den Mietgegenstand im vertraglich vereinbarten Zustand zu übergeben und während der gesamten Vertragszeit zu erhalten hat. Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht dagegen nur eine eingeschränkte Erhaltungspflicht des Vermieters zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und insoweit auch des Mietgegenstandes, für den Fall, dass ein ernster Schaden des Hauses zu beheben oder eine von Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen ist. Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendbarkeitsbereich des MRG wurden durch standardisierte Mietverträge nun die Pflichten auf Mieter überwälzt. Der OGH hat dies beides Mal untersagt und mit einem Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) begründet, da der Mieter als Verbraucher dem gewerblichen Vermieter als Unternehmen gegenüber stand.

Mit Fortschreiten der Judikatur rückt nunmehr zunehmend der § 879 ABGB, also die Frage der Sittenwidrigkeit von Vertragsabschlüssen, in den Vordergrund, wonach Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen, die nicht eine der beiden Hauptleistungen (also Zurverfügungstellung des Mietgegenstand bzw. Zahlung des Mietzinses) betreffen, unwirksam sind, wenn durch sie ein Teil gröblich benachteiligt wird. So wurde beispielsweise in einem Prozess, bei dem es um die Überwälzung der Verpflichtung zur jährlichen Wartung einer Gas-Kombi-Therme ging, diese Klausel als gröblich benachteiligend angesehen. Gestützt auf denselben „Sittenwidrigkeits-Paragraphen“ § 879 ABGB hat der OGH ebenfalls in seiner 4. mietrechtlichen Klauselentscheidung die generelle Überwälzung der Verpflichtung von weiteren Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung, wie beispielsweise regelmäßige Reinigung der Wohnung und der Fenster, fachgerechte Behandlung von Böden und Fliesen, Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden – gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, etc. – ohne entsprechende Gegenleistung durch den Vermieter als gröblich benachteiligend angesehen.

Neben der Frage der Erhaltungspflicht hat sich der OGH im weiten Gebiet der mietvertraglichen Klauseln unter anderem auch mit der generellen Überwälzung von Ausmalpflichten und Betriebskosten, dem Ausschluss von Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüchen, erweiterte Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter, verspäteten Zahlungen und der Tierhaltung verpflichtet. Wie im Bereich der Erhaltungspflichten zieht er für diese Themenkreise immer wieder den Verbraucherschutz im Rahmen des KSchG heran und tendiert in den letzten Entscheidungen zur Überprüfung, ob im Einzelnen eine gröbliche Benachteiligung im Sinne der Sittenwidrigkeit vorliegt. Aufgrund der praktischen Relevanz der Fragen werden auch zukünftige Entscheidungen des OGH sicherlich auf reges öffentliches Interesse stoßen.

Vor dem Hintergrund, dass die Funktionsfähigkeit eines vergaberechtlichen Regelungssystems die Möglichkeit seiner Kontrolle notwendig macht, muss sich sowohl der nachfragende Staat als auch der um einen Auftrag werbenden Bieter an klar vorgegebene Verfahrensregeln halten, die ein faires und gleiches Vergabeverfahren sicherstellen. Vergabeverstöße des Staates als Auftraggeber können nicht nur zur Nichtigerklärung rechtswidriger Entscheidungen durch Vergabekontrollbehörden führen, sie können auch für den Auftraggeber und den erfolgreichen Mitbieter unangenehme Folgen zivilrechtlicher Art haben. So können rechtswidrig übergangene Bieter gegen den Auftraggeber Schadenersatzansprüche erheben, dies verbunden mit Unterlassungsansprüchen, welche sich auch gegen den erfolgreichen Mitbieter wegen Teilnahme am Vergabeverstoß des Auftraggebers richten können.

Das Rechtsschutzsystem des Bundesvergabegesetzes ruht auf zwei Säulen: Dem verwaltungsbehördlichen Präventivschutz, der bis zur Zuschlagserteilung besteht und von den Rechtschutzbehörden durch Erlassung einstweiliger Verfügungen sowie durch Nichtig-Erklärung rechtswidriger Entscheidungen des Auftraggebers wahrgenommen wird, und dem Anspruch auf Schadenersatz, den nach Zuschlagserteilung der übergangene Bewerber, Bieter oder Bestbieter vor den Zivilgerichten geltend machen kann. Die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen dem Bundesvergabeamt einerseits und den Vergabekontrollbehörden der Länder andererseits richtet sich danach, ob der Auftraggeber in den Vollziehungsbereich des Bundes und damit unter die Nachprüfungszuständigkeit des Bundesvergabeamtes oder in den Vollziehungsbereich der Länder und damit unter die Zuständigkeit der Vergabekontrollbehörde des jeweiligen Landes fällt. Ungeachtet dessen ist jedoch der Anspruch auf Schadenersatz jedenfalls vor einem Zivilgericht geltend zu machen. Weder das Bundesvergabeamt noch die Vergabekontrollbehörden der Länder entscheiden über Schadenersatzansprüche. Dennoch besteht eine enge Verknüpfung der verwaltungsbehördlichen Feststellungskompetenz mit der Schadenersatz-Entscheidungskompetenz des Gerichtes. Eine Schadenersatzklage vor dem Zivilgericht ist nur zulässig, wenn zuvor einen Feststellung des Bundesvergabeamtes bzw. der zuständigen Vergabebehörde erfolgt ist, dass wegen eines Verstoßes gegen das Bundesvergabegesetz (oder einer hierzu ergangenen Verordnung) oder wegen eines Verstoßes gegen ein unmittelbar anwendbares europäisches Gemeinschaftsrecht der Zuschlag nicht gemäß den Ausschreibungsunterlagen dem Angebot mit dem niedrigsten Gebot oder dem technisch und wirtschaftlich günstigsten Angebot erteilt wurde  bzw. dass das Vergabeverfahren als solches an einer Rechtswidrigkeit leidet. Ein positiver Feststellungsbescheid der Vergabekontrollbehörde ist sohin Prozessvoraussetzung für eine Schadenersatzklage vor dem Zivilgericht. Kann infolge Fristversäumung ein Feststellungsbescheid nicht mehr erwirkt werden, ist auch der Schadenersatz verloren.
An die spruchgemäße Feststellung der Vergabekontorollbehörde ist das Zivilgericht gebunden. Im Falle der Feststellung, dass der Zuschlag (rechtswidrigerweise) nicht dem Best- oder Billigstbieter erteilt wurde, stellt die Vergabekontrollbehörde jedoch nicht fest (und dürfte es auch nicht feststellen), wer Bestbieter war bzw. dass es der Antragsteller (und spätere Schadenersatzkläger) war.

Selbst wenn die Vergabekontrollbehörde feststellt, dass der Zuschlag in rechtswidrigerweise nicht dem Bestbieter erteilt wurde oder der Widerruf gesetzwidrig erfolgte, besteht dann kein Anspruch auf Schadenersatz, wenn – auf Antrag des Auftraggebers oder des ausgewählten Bestbieters – die Vergabekontrollbehörde feststellt, dass der Geschädigte auch bei Einhaltung des Bundesvergabegesetzes keine echte Chance auf Erteilung des Zuschlages gehabt hätte. Ein Bieter hat dann keine echte Chance auf Zuschlagserteilung, wenn er offenkundig chancenlos gewesen wäre.

Ein Schadenersatzanspruch besteht auch dann nicht, wenn trotz festgestellter Rechtswidrigkeit und „echter Chance“ des Bieters auf Zuschlagserteilung der Geschädigte den Schaden durch Stellung eines Antrags auf Erlassung einer einstweiligen Verfügung sowie durch stellen eines Nachprüfungsantrages hätte abwenden können. Ob dies der Fall ist, hat jedoch das Zivilgericht im Schadenersatzprozess zu beurteilen.

Bei Unternehmungen, bei welchen vor allem die individuelle Person und ihre Arbeitsleistung im Vordergrund steht – zB bei Arbeitsgemeinschaften zwischen Architekten, Planern und Bauunternehmern, Theater- und Musikgruppen, etc. – wird auch heute noch auf die so genannte „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ zurückgegriffen, welche als die „Urform“ sämtlicher Gesellschaftstypen gilt. Ziel ihrer Mitglieder, wobei die Gesellschaft durch einen geschlossenen Mitgliederkreis charakterisiert ist, ist der Zusammenschluss zur Verfolgung eines bestimmten, gemeinschaftlichen Zweckes im Erwerbsleben. Die einzelnen Mitglieder haben zur Zielerreichung einen „Beitrag“ zu leisten, dieser kann im Bereitstellen von Kapital als „Startkapital“ (oder „Hauptstamm“), Sachleistungen oder ihrer Arbeitsleistung bestehen.

Im Unterschied zu den oben genannten Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften des UGB’s hat eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts allerdings keine eigene Rechtsfähigkeit, das heißt, sie kann im Erwerbsleben nicht selbständig auftreten und Rechte erwerben oder Verpflichtungen begründen. Ob beim An- oder Verkauf von Waren bzw. Dienstleistungen oder bei der Einstellung von Personal, stets gehen die Gesellschafter die einzelnen Geschäfte ein oder setzen die entsprechenden Handlungen. Gegenteilig zu anderen Gesellschaftsformen sind bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch keine eigenen Organe, wie zB. ein Geschäftsführer oder Vorstand, zwingend vorgesehen. Das Gesellschaftsvermögen, welches die Gesellschaft aufgrund ihrer eigenen, erfolgreichen Tätigkeit erwirbt, wird unter den Mitgliedern je nach Höhe ihres Beitrages zum Startkapital aufgeteilt. Für den Fall, dass dies nicht möglich ist, weil beispielsweise alle Mitglieder Arbeitsleistungen erbringen, wird das Gesellschaftsvermögen grundsätzlich zu gleichen Teilen aufgeteilt.

Trotz der grundsätzlich überschaubaren Struktur in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei welcher die Mitglieder oftmals alle anstehenden Entscheidungen gemeinsam treffen, muss sich diese mitunter an die heutzutage geforderten schnellen Reaktionen im Wirtschaftsleben anpassen. So ist es auch möglich, einzelne Aufgaben der Gesellschaft bestimmten Mitgliedern zuzuweisen. Beispielsweise kann, wie bei einer Kapitalgesellschaft, auch ein Geschäftsführer mit so genannten „ordentlichen“ Verwaltungsagenden betraut werden. Zu solchen ordentlichen Verwaltungsaufgaben zählen – im Gegensatz zu den außerordentlichen Aufgaben – alle Maßnahmen, die sich im Alltag als notwendig und zweckmäßig erweisen. Ein Geschäftsführer kann bereits im (formfreien) Gesellschaftsvertrag bestimmt werden oder es kann eine bestimmte Person im Nachhinein als Vertreter bestellt werden. Um Unstimmigkeiten bei der Aufgabenverteilung und insbesondere im Falle eines – unvermuteten – Auflösens der Gesellschaft zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Gesellschaftsvertrag schriftlich abzuschließen. Durch eine bereits im Vorfeld möglichst genaue Festlegung der einzelnen Aufgaben, Verteilungsschlüssel sowie Ausstiegsszenarien, kann sich die Gesellschaft in der Folge voll und ganz auf ihre Zweckbestimmung im Wirtschaftsleben konzentrieren und die angestrebte Aufgabenteilung bewältigen.

Zum einen werden Betriebe, die nach außen zwar als Gastgewerbebetriebe zu Beherbergung von Gästen geführt werden, die jedoch nicht die grundlegenden Mindestmerkmale solcher Betriebe aufweisen, dem Freizeitwohnsitzregime unterstellt.

Zum anderen wird die Frist zur Anmeldung von Freizeitwohnsitzen, die am 31. Dezember 1993 (dem Vortag des Inkrafttretens des seinerzeitigen Tiroler Raumordnungsgesetzes 1994, mit dem erstmals eine im Wesentlichen der heutigen Rechtslage entsprechende Freizeitwohnsitzregelung geschaffen wurde), rechtmäßig bestanden haben, wiedereröffnet.

An sich waren solche Freizeitwohnsitze spätestens bis zum 31. Dezember 1998 anzumelden, anderenfalls die Eigenschaft als Freizeitwohnsitz verloren ging. Es hat sich jedoch gezeigt, dass ungeachtet dieser mehrjährigen Anmeldefrist eine erhebliche Anzahl ehemals rechtmäßig bestandener Freizeitwohnsitze nicht gemeldet wurde. Die Sanktion des automatischen Verlustes des Freizeitwohnsitzes bei Säumnis dieser Anmeldefrist hat jedoch gegen die europäische Kapitalverkehrsfreiheit verstoßen. Es liegt in der Natur der Sache, dass EU-Ausländer von einer derartigen Bestimmung ja keine Kenntnis erlangen, Inländer jedoch schon. Solche Freizeitwohnsitze sollen nun letztmalig bis zum 30. Juni 2014 beim Bürgermeister der betreffenden Gemeinde angemeldet werden können. Wenn sich die Wohnung in einem Gebäude mit mehr als drei Eigentumswohnungen befindet, dessen Baubewilligung nach dem 21. September 1973 erteilt wurde und die Wohnanlage nicht als Sonderfläche Appartementhaus gewidmet ist, ist weiters ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer oder an dessen Stelle eine gerichtliche Entscheidung der Behörde vorzulegen. Das Anmeldeverfahren ist somit bei Wohnungseigentumsanlagen als Mehrparteienverfahren gestaltet, indem den übrigen Wohnungseigentümern zur Wahrung ihrer Rechtsstellung als Wohnungseigentümer Parteistellung eingeräumt wird. Diese Neuregelung hat ihre Grundlage in einem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes, welches von meiner Kanzlei in einer in Kitzbühel anhängigen Rechtssache erwirkt wurde. Der Verfassungsgerichtshof hat entgegen der diesbezüglichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ausdrücklich ein Auswahlrecht der Behörde hinsichtlich der als Freizeitwohnsitze in Betracht kommenden Wohnungseigentumsobjekte verneint.

In der Anmeldung ist durch geeignete Unterlagen oder sonstige Beweismittel nachzuweisen, dass der Wohnsitz bereits am 31. Dezember 1993 als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist. In der Praxis finden sich viele Wohnsitze, für welche eine Freizeitwohnsitzabgabe (oftmals auch als Aufenthaltsabgabe oder Zweitwohnsitzabgabe bezeichnet) bezahlt wird. Der Nachweis dieser Abgabenvorschreibungen ist mit Sicherheit ein starkes Indiz für die Freizeitwohnsitznutzung, ersetzt jedoch in keinem Falle das formale Anmeldeerfordernis.

Neu ist weiters, dass Freizeitwohnsitze, sofern es sich nicht um Neubauten handelt, auch auf Sonderflächen geschaffen werden dürfen. Bisher dürfen Freizeitwohnsitze ausnahmslos nur im Bauland geschaffen werden. Mit dieser Neuerung soll eine sinnvolle Nachnutzung aufgelassener Hotelanlagen und dergleichen ermöglicht werden.

Am konkreten Beispiel Österreich stellte sich dies in der Vergangenheit wie folgt dar: Zinszahlungen an in Österreich unbeschränkt steuerpflichtige Personen unterliegen regelmäßig einer Kapitalertragssteuer von 25 %, die unmittelbar von der kuponauszahlenden Stelle abgezogen wird. Steuerausländer hingegen, die in Österreich weder einen Wohnsitz noch einen gewöhnlichen Aufenthalt haben unterliegenden in Österreich gem. § 1 Abs. 3 EStG lediglich der beschränkten Steuerpflicht nach Maßgabe des § 98 EStG. Nicht der Steuerpflicht in Österreich unterliegen demnach beispielsweise Zinsen aus Forderungswertpapieren (Anleihen, Pfandbriefe etc.) und Zinsen aus Geldeinlagen oder sonstigen Forderungen bei Banken. Kann der Anleger gegenüber der Bank bzw. kuponauszahlenden Stelle glaubhaft machen, dass er in Österreich weder einen Wohnsitz, noch einen gewöhnlichen Aufenthalt hat, also nicht der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegt, kann die Bank von vornherein von einem Quellensteuerabzug absehen.

Wie bereits erwähnt, ergibt sich aus einer solchen Steuerfreistellung von Seiten Österreichs aber nicht die Steuerfreiheit des Zinseinkommens für den Anleger. Dessen Ansässigkeitsstaat bleibt es nämlich unbenommen, das Welteinkommen der in seinem Hoheitsgebiet unbeschränkt Steuerpflichtigen und somit auch die in Österreich erzielten Zinserträge der Besteuerung zu unterwerfen. Zinsempfänger sind aber – insbesondere wenn im Ansässigkeitsstaat auch Vermögenssteuern eingehoben werden – geneigt, ihre Zinseinkünfte nicht zu deklarieren. Da es in den meisten Mitgliedstaaten keinerlei Steuersicherungsmechanismen gibt, kommt ihnen für Anleger aus anderen Staaten in diesem Bereich der Charakter von „Steueroasen“ zu.

Um diesem Kreislauf zu entkommen, war es daher notwendig, den beschriebenen Steuervermeidungsmöglichkeiten durch gemeinschaftsrechtlich koordinierte Maßnahmen entgegenzuwirken.

Dies geschah auf Ebene der Europäischen Gemeinschaft durch die Richtlinie 2003/48/EG im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen (Zinsen-RL). Diese sieht im Fall von grenzüberschreitenden Zinszahlungen grundsätzlich einen Informationsaustausch zwischen dem Ansässigkeitssaat des Zinszahlers und jenem des wirtschaftlichen Eigentümers der Zinsen vor. Unter Berufung auf ihre Bankgeheimnisse haben Belgien, Luxemburg und Österreich jedoch für einen in der Richtlinie näher definierten Übergangszeitraum eine Ausnahme von diesem Informationsaustausch erwirkt. Um eine gänzliche Nichtbesteuerung auszuschließen und so zumindest ein Minimum an Effektivität im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen zu gewährleisten, werden diese drei Staaten eine Quellensteuer auf grenzüberschreitende Zinszahlungen erheben, die zwischen dem Mitgliedsstaat der Zahlungsstelle und dem Ansässigkeitsstaat des Anlegers aufgeteilt wird.

Obwohl die Effektivität der Besteuerung von Zinserträgen im gemeinsamen Interesse der Mitgliedsstaaten liegt, begehen diese im Zuge der Umsetzung der Zinsen-RL eine Gratwanderung. So steht die EU-Quellenbesteuerung in einem Wechselspiel zwischen der von der Zinsen-RL intendierten Sicherung einer effektiven Besteuerung von Zinserträgen und der Wettbewerbsfähigkeit des jeweiligen Finanzplatzes. Jedes Abweichen von den Vorgaben der Richtlinie könnte Umgehungsmöglichkeiten der Richtlinienregelungen eröffnen und so zwar einerseits die effektive Besteuerung von Zinserträgen beeinträchtigen, andererseits aber wiederum einen Vorteil für den Finanzplatz des jeweiligen Mitgliedsstaates bedeuten.

Ein Generalunternehmer (auch Hauptunternehmer genannt) gibt Teile der an ihn übertragenen Leistung an andere Unternehmer (Subunternehmer) weiter. Die Verantwortung gegenüber dem Auftraggeber für die gesamte Bauausführung liegt alleine in seiner Hand. Der Generalunternehmer übernimmt die Herstellung des Werkes im eigenen Namen. Die von ihm beschäftigten Subunternehmer stehen in keiner vertraglichen Rechtsbeziehung zum Auftraggeber des Generalunternehmers. Die beschäftigten Subunternehmer sind Gehilfen des Generalunternehmers, der gegenüber dem Auftraggeber auch für seine Gehilfen haftet.

Generalunternehmer können in verschiedenen Einsatzformen auftreten. Wird einem Unternehmer eine Leistung übertragen, die aus verschiedenen Gewerken besteht, so spricht man von einem echten Generalunternehmer. Er übernimmt die vollständige gewerkeübergreifende Herstellung des Werks. Bei der Auftragsvergabe muss auch dem Auftraggeber bewusst sein, dass der von ihm beauftragte Unternehmer (Generalunternehmer) Teile der Leistung an Subunternehmer weitergeben wird.

Von einem offenen Generalunternehmervertrag spricht man, wenn sich der Generalunternehmer die Subunternehmer und Professionisten nicht selbst auswählen kann. Die Professionisten werden vom Bauherrn ausgewählt und mit dem zwischen ihm und dem Subunternehmer vereinbarten Preis dem Generalunternehmer zuzüglich eines Zuschlages überbunden. Diese Subunternehmer nennt man überbundene Subunternehmer. Von einem geschlossenen Generalunternehmervertrag spricht man, wenn der Generalunternehmer in der Wahl seiner Subunternehmer frei ist.

Ein Totalunternehmer übernimmt im Vergleich zum Generalunternehmer zusätzlich die gesamten Planungsarbeiten. Der Totalübernehmer nimmt die Aufgaben eines Totalunternehmers war. Er bringt aber im Gegensatz zu diesem keine eigenen Bau- und Planungsleistungen. Sämtliche Arbeiten werden an Subunternehmer vergeben. Der Totalübernehmer selbst führt hauptsächlich nur Managementaufgaben aus.

Ein Baubetreuer ist ein Unternehmer, der auf dem Grund des Bauherrn sowie im Namen und auf Rechnung des Bauherrn ein Bauwerk errichten lässt. Verträge zur Planung und zur Errichtung werden vom Baubetreuer im Namen des Bauherrn abgeschlossen. Eine vertragliche Beziehung des Baubetreuers zu den ausführenden Unternehmen besteht nicht.

Ein Bauträger ist ein Unternehmer, der in der Regel vom späteren Nutzer mit Planung, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Übernahme eines Bauvorhabens beauftragt ist. Charakteristisch für einen Bauträger ist, dass er auf eigenem Grund, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung das Werk errichtet und mit dem späteren Erwerber einen Bauträgervertrag abschließt, der dem Erwerber das Eigentum oder sonstige Nutzungsrecht zusichert.

Der Bau-Treuhänder ist ein Vertreter des Bauherren, der auf dem Grund des Bauherrn im eigenen Namen, aber auf fremde Rechnung und Nutzung durch den Bauherrn (Treugeber) ein Bauwerk errichten lässt. Der Bau-Treuhänder ist im Besitz des Vollrechts und kann daher, wie der Bauherr, agieren. Er ist dem Treugeber für treuwidriges Verhalten verantwortlich.

Ein Subunternehmer (auch Nachunternehmer genannt) ist ein Unternehmer, der Teile der an den Auftragnehmer (Generalunternehmer) übertragenen Leistung ausführt und vertraglich nur an diesen gebunden ist. Die bloße Lieferung von Materialien oder Bestandteilen, die zur Erbringung einer Leistung erforderlich sind, stellen keine Subunternehmerleistung dar.

Oftmals ist das Bestreben um Risikoüberwälzung oder Risikoteilung im Sinne eines Risikomanagements Gründe für das Einschreiten von Subunternehmern durch den Auftragnehmer (Generalunternehmer).

Den Vergabevorschriften des Bundesvergabegesetzes (im klassischen Bereich) unterliegenden ausschließlich österreichische „öffentliche Auftraggeber“. Öffentliche Auftraggeber sind „der Staat, die Gebietskörperschaften, die Einrichtungen des öffentlichen Rechts und die Verbände, die aus einer oder mehreren dieser Körperschaften oder Einrichtungen des öffentlichen Rechts bestehen“. Lassen sich die Begriffe „Staat“, „Gebietskörperschaften“ und „Verbände“ ohne allzu große Schwierigkeiten verstehen, ist der Begriff der „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ nicht ohne weiteres zu erfassen. Nach den einschlägigen europäischen Richtlinien und der dazu entwickelten Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs gilt jede „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ als „öffentlicher Auftraggeber“, wenn sie zu dem besonderen Zweck gegründet wurde, im Allgemeininteresse liegende Aufgaben nicht gewerblicher Art zu erfüllen, Rechtspersönlichkeit besitzt und überwiegend vom Staat, von den Gebietskörperschaften oder von anderen Einrichtungen des öffentlichen Rechts finanziert wird oder hinsichtlich ihrer Leitung deren Aufsicht unterliegt oder deren Verwaltungs-, Leitungs- oder Aufsichtsorgane mehrheitlich aus Mitgliedern besteht, die vom Staat, von den Gebietskörperschaften oder von anderen Einrichtungen des öffentlichen Rechts ernannt worden sind.

Der Begriff der „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ ist funktionell und weit auszulegen. Deshalb können auch Private diesen vergaberechtlichen Begriff unterfallen, wenn sie staatliche Aufgaben wahrnehmen. Der Staat kann sich daher dem Vergaberecht nicht durch die Verwendung einer privaten Rechtsform entziehen („keine Flucht ins Privatrecht“). Es müssen jedoch die vorgenannten Voraussetzungen kumulativ vorliegen, um eine Einrichtung als öffentliche Auftraggeber zu klassifizieren.

„Im Allgemeininteresse liegende Aufgaben“ entsprechen den in Österreich bekannten Begriffen „öffentliches Interesse“ bzw. „Gemeinwohl“. Der gemeinwohlbezogene Tätigkeitsbereich muss jedoch nicht überwiegen. Selbst wenn die Erfüllung von im Allgemeininteresse liegenden Aufgaben tatsächlich nur einen relativ geringen Teil der Tätigkeiten des Auftraggebers ausmachen, genügt dies, um ihn als „öffentlichen Auftraggeber“ zu qualifizieren, solange er weiterhin diese Aufgaben wahrnimmt, die er als besondere Pflichten zu erfüllen hat.

Das Abgrenzungskriterium „Tätigkeiten nicht gewerblicher Art“ erfordert eine Untersuchung der Wettbewerbssituation im relevanten Markt. Der Europäische Gerichtshof hat im Hinblick auf die Frage der Wettbewerbssituation klargestellt, dass einer Einrichtung nicht bereits deshalb zwingend ihre Eigenschaft als öffentlicher Auftraggeber abgesprochen werden kann, weil sie in einem Markt tätig ist, auf dem sie in Konkurrenz zu anderen – vor allem privaten Anbietern – steht. Der Gerichtshof stellt bei Prüfung dieser Frage vielmehr auf das Vorliegen eines „entwickelten Wettbewerbes“ ab.

Als letzte Voraussetzung muss eine „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ vom Staat finanziert oder kontrolliert werden, damit wiederum die enge Verbindung zum Staat unterstrichen wird. Eine überwiegende Finanzierung ist bei einer Gewährung von mehr als 50 % der Finanzmittel anzusehen. Zu beachten ist allerdings, dass Mittel, denen eine Gegenleistung gegenübersteht nicht mitzählen. Eine Aufsicht über die Leitung der „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ übt eine Stelle aus, wenn sie beständig und umfassend eine Einflussmöglichkeit auf die Geschäftstätigkeit hat. So wurde eine Liftbetriebsgesellschaft als öffentliche Auftraggeberin qualifiziert, weil sie aufgrund der von der Gemeinde abgegebenen Zusicherungen (Betriebsgarantie sowie Zusage „die Gesellschaft schuldenfrei zu führen und diese Verpflichtung durch geeignete Sicherungsmittel abzusichern“) das wirtschaftliche Risiko ihrer Tätigkeit nicht selbst getragen habe, und deshalb der Tätigkeit die Gewerblichkeit fehle. Auch Tourismusverbände wurden ebenso wie freiwillige Feuerwehren oder ein internationales Studentenhaus als öffentliche Auftraggeber behandelt.

Bei Treuhandkonten ist ausschließlich der Treuhänder als Kontoinhaber gegenüber der Bank berechtigt und verpflichtet und somit Alleininhaber des Kontos. Treuwidrige Verfügungen sind grundsätzlich – positives Wissen der Bank um die Treuwidrigkeit ausgenommen – gültig und berechtigen den Treugeber bloß zu Schadenersatz gegenüber dem Treuhänder.

Legt hingegen der Treuhänder im Zuge der Kontoeröffnung den Treuhandcharakter des Kontos nicht offen, so spricht man von einem verdeckten Treuhandkonto; es handelt sich hierbei um ein Eigenkonto des Kontoinhabers, auf welches Fremdgeld gelangt. Mangels Offenlegung der Treuhandbindung stehen der Bank alle sich aus den Allgemeinen Bedingungen für Bankgeschäfte ergebenden Sicherungsrechte (Aufrechnung, Pfandrecht, Zurückbehaltung) uneingeschränkt zu. Nur wenn die Bank konkret weiß, dass es sich bei eingehenden Geldern um Treuhanderläge handelt, darf sie ihre Rechte nicht geltend machen. Das Gleiche gilt, wenn sie es zwar nicht weiß, aber die Malversation leicht erkennbar war, die Bank also grobe Fahrlässigkeit trifft. Weiß die Bank hingegen nur deshalb nichts über den Treuhandcharakter des Kontos, weil sie keine Nachforschungen darüber angestellt hat, ob es sich bei den eingegangenen Beträgen um Treuhanderläge handelt, haftet sie nicht. Eine allgemeine Nachforschungspflicht der Bank über den Treuhandcharakter von Erlägen auf einem verdeckten Treuhandkonto wird nämlich verneint.

Das Bankwesengesetz verpflichtet den Kunden, der Bank gegenüber anzugeben, ob er die Geschäftsbeziehung (Kontoeröffnung) oder die Transaktion (Überweisung) auf eigene oder fremde Rechnung betreiben will. Der Kunde hat dieser Aufforderung von Gesetzes wegen zu entsprechen und ist auch verpflichtet, diesbezügliche Änderungen während einer aufrechten Geschäftsbeziehung von sich aus unverzüglich bekanntzugeben. Gibt der Kunde bekannt, dass er das Konto auf fremde Rechnung führen will, so ist die Bank verpflichtet, die Identität des Treugebers festzustellen.

Wird das Vollrechtstreuhandkonto von einer bestimmten Berufsgruppe (etwa von einem Rechtsanwalt, Wirtschaftstreuhänder, Notar, Ziviltechniker, Immobilienmakler oder Verwalter) eröffnet, so spricht man von einem Anderkonto. Für Anderkonten gibt es eigene Geschäftsbedingungen. Ein Anderkonto ist explizit als solches zu bezeichnen. Der Treuhänder, der Inhaber des Anderkontos und alleine gegenüber der Bank berechtigt ist, darf lediglich Fremdgelder auf diesem Konto führen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass die Bank keine Pflicht zur Überwachung der auf diesem Konto erfolgten Transaktionen trifft. Nur, wenn sie trotz positiver Kenntnis darüber, dass die Verfügungen des Treuhänders der treuhänderischen Bindung des Anderkontos zuwider laufen, diese nicht verhindert, sind sie unwirksam. Einen effektiven Schutz gegen Vermögensschäden aufgrund treuwidrigen Verhaltens bietet z.B. eine Abwicklung nach dem Statut des Treuhandverbandes der Tiroler Rechtsanwaltskammer.

Hat die Immobilie dem Veräußerer seit der Anschaffung und mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient, sind die Einkünfte aus der Veräußerung des Eigenheims samt Grund und Boden von der Besteuerung ausgenommen (so genannte Hauptwohnsitzbefreiung). Nach dem Gesetzeswortlaut muss der Hauptwohnsitz ab der Anschaffung begründet werden. Ist ein Einzug in das Eigenheim zum Beispiel wegen einer notwendigen Sanierung oder Adaptierung zum Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht möglich, so akzeptiert die Finanzverwaltung einen angemessenen Zeitraum für die Sanierung bzw. Adaptierung im Umfang von rund 6 Monaten. Ein Einzug nach 6 Monaten ab der Anschaffung ist jedoch befreiungsschädlich. Dass heißt, der Veräußerer hat bei einem Verkauf der Immobilie binnen der allgemeinen Spekulationsfrist einen Veräußerungsgewinn zu versteuern, selbst wenn er infolge die Immobilie mehr als zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat. Kommt es zu einem Wohnsitzwechsel, so hat der Steuerpflichtige zu beachten, dass auch hier die Finanzverwaltung für die Anwendung der Steuerbefreiung für eine spätere Veräußerung des (neuen) Eigenheims voraussetzt, dass das neue Eigenheim binnen einer Frist von rund 6 Monaten ab der Anschaffung bezogen wurde, das heißt, als Hauptwohnsitz dient.

Hat der Veräußerer die Immobilie geerbt, so kommt er in den Genuss der Steuerbefreiung, wenn der Erblasser selbst von der Anschaffung bis zu seinem Tod die Immobilie ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt hat. Sollte der Erblasser die 2-Jahresfirst noch nicht erfüllen, so hat der Erbe seinerseits den Hauptwohnsitz auf der Immobilie zu begründen und werden in diesem Falle die Fristen zusammengerechnet. Sollte jedoch der Erblasser die Voraussetzung der sofortigen Hauptwohnsitzbegründung nach Ankauf nicht erfüllen, so kann dies durch den Erben nicht saniert werden, indem er selbst zumindest 2 Jahre seinen Hauptwohnsitz nach Erbfall begründet.
Hier besteht ein großer Unterschied zur Schenkung. Hat der Geschenknehmer sofort bei Übergabe seinen Hauptwohnsitz begründet, kommt er nach 2 Jahren in den Genuss der Steuerbefreiung, selbst dann, wenn der Geschenkgeber die 2-jährige Hauptwohnsitzbegründung nicht erfüllt.

Bei selbst hergestellten Gebäuden kommt es zu keiner Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Dies gilt jedoch nicht für Grund und Boden, hier ist die Spekulationsfrist bzw. die 2-jährige Hauptwohnsitzbegründung zu beachten. Bei Ankauf eines Rohbaus mit anschließender Fertigstellung kommt der Veräußerer in den Genuss der Steuerbefreiung, wenn die Fertigstellungskosten die Ankaufskosten des Rohbaus übersteigen. Diese Befreiungsbestimmung ist jedoch nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht bei Errichtung eines Dachbodens anwendbar.

Bei Verkauf eines unbebauten Grundstückes vermindern sich die steuerpflichtigen Einkünfte, der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von 5 Jahren um jährlich 10 Prozent.

Erinnern sollte man sich auch daran, dass vor allem der spanische Bausektor stark unter Korruption gelitten hat. Viele Bauten sind illegal und müssen abgerissen werden, seid die Regierung in Madrid durchgreift.

Mit den Vorschriften nimmt man es oft auch in Griechenland nicht so genau. Wem hier was gehört, ist oft nicht eindeutig geklärt, wer was kaufen kann, schon gar nicht. Das fehlende Grundbuchsystem ist eine klassische Ursache für Ärger, den sich so mancher ausländischer Immobilienkäufer hier schon eingehandelt hat: Oft werden Objekte verkauft, deren Eigentümer gar nicht zweifelsfrei feststeht. Trotzdem: Wer kaufen will, sollte dies jetzt tun, billiger kann es kaum noch werden. Landesweit sind die Immobilienpreise bis zu 70 % in der Krise gefallen.

Kein Mangel an Ferienwohnungen herrscht auch in Kroatien. Während des Booms vor der Krise wurde im großen Stil gebaut, jetzt stehen viele dieser Objekte leer. Für Urlauber, die dort eine Immobilie erwerben möchten, gelten Einschränkungen: Das Militär überprüft alle Kaufinteressenten, bevor die Armee nicht zustimmt, geht gar nichts. Obwohl die Bautätigkeiten an den Küsten nahezu zum Erliegen gekommen sind, sind die Preise für Ferienhäuser und -wohnungen über weite Strecken Kroatiens im Keller. Ausgenommen sind hier nur besonders beliebte Urlaubsziele wie Dubrovnik oder Rovijne. Wegen des Überangebots an Neubauten sind die Preise vor allem abseits der großen Touristenzentren instabil.

Auch in Italien dachte man, dass eine Sache gewiss sei: Die Preise in der Toskana gehen nie runter. Der Markt beharrt zwar hartnäckig auf dem Preisniveau aus der Zeit vor der Krise, die Folge daraus ist jedoch, dass einem Überangebot an Objekten doch immer eine flache Nachfrage gegenüber steht. Man erhält daher gepflegten Toskana-Chic zu einem erstaunlich moderaten Preis.

Viele Immobilienfonds werben mit Projekten in exotischen Ländern. Auf den ersten Blick scheinen exotische Märkte weitaus höhere Renditen zu versprechen, als die Anleger mit dem gleichen Kapital in Europa erzielen können. Die Wirtschaft wächst schneller, die Bauvorschriften sind weniger streng, die Umweltauflagen lasch, die Investitionskosten dank niedriger Löhne geringer. Dennoch muss man die Angebote für Investitionen in ein exotisches Ferienparadies äußerst skeptisch betrachten. So hat sich zuletzt auch Dubai als riesiges Luftschloss erwiesen. Der Anleger kennt den Markt nicht. Viele verlassen sich ausschließlich auf die Angaben des Fonds-Vermittlers. Doch ob der Markt tatsächlich soviel Potential hat, wie der Fondsinitiator sagt, ist für private Investoren oft nur schwer nachzuprüfen. Dazu kommt, dass die steuerliche Situation bei solchen Investments oft unsicher ist. Nicht zuletzt ist darauf zu verweisen, dass die Anbieter ihren Unternehmenssitz oft in Ländern haben, die ebenso exotisch sind wie der Ort ihrer Investitionsobjekte. Bleibt noch der Blick auf die Alpen. Der Markt an Ferienobjekten in interessanten Lagen ist klein, es wird nur wenig verkauft, was die Preise stabil hält, dies auch noch auf einem beachtlichen Niveau. Die Vorgaben für den Erwerb einer Ferienimmobilie sind streng, dies gilt besonders im Bundesland Tirol. Wer jedoch fündig geworden ist, kann wohl auch langfristig mit einer stabilen Wertentwicklung seiner Ferienimmobilie rechnen.

Nach österreichischem Recht sind Kaufverträge sogenannte Konsensualverträge. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag bereits mit der erklärten Willenseinigung (Konsens) von Käufer und Verkäufer zustande kommt. Die bloße Einigung über Kaufsache und Kaufpreis ist für das Zustandekommen bereits ausreichend, eine weitere Einigung über den Inhalt ist grundsätzlich nicht erforderlich. An bestimmte Formerfordernisse sind die Parteien nur in Ausnahmefällen gebunden, insbesondere dann, wenn diese gesetzlich vorgeschrieben sind (z.B. Kaufverträge zwischen Ehegatten bedürfen zur Gültigkeit eines Notariatsaktes).

Ein rechtswirksamer Kaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich und nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, durch bestimmtes Verhalten, zustande kommen. Auch wenn die Parteien vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, ist der Vertrag bereits mit der erfolgten Willenseinigung der Parteien wirksam. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Parteien die Hauptpunkte des Vertrages bloß vorläufig schriftlich festhalten wollen und nach ihrem Willen die „förmliche“ Vertragsurkunde erst errichtet werden soll.

Für den eigentlichen Eigentumserwerb ist jedoch die Eintragung im Grundbuch erforderlich, hierfür ist ein schriftlicher Kaufvertrag erforderlich, auf den die Unterschriften der Vertragsparteien beglaubigt sind. Die Beglaubigung der Unterschrift auf der Vertragsurkunde kann durch einen Notar oder auch bei Gericht erfolgen.

Ungeachtet der Rechtswirksamkeit eines mündlichen Kaufvertrages ist daher zur Erlangung des Eigentums letztlich dessen schriftliche Ausfertigung erforderlich. Darin liegt in der Praxis eine große Gefahr, insbesondere für ausländische Kaufinteressenten, die im Vertrauen darauf, dass für einen bindenden Vertragsabschluss eine bestimmte Form eingehalten oder ein Rechtsanwalt bzw. ein Notar beigezogen werden müssen, oftmals gegenüber dem Verkäufer Erklärungen (mündliche oder schriftliche) abgeben, die in der Folge von den Gerichten bereits als verbindliche Annahmen ausgelegt werden. Im Verhandlungsstadium ist daher größte Vorsicht geboten. Ein fehlender Bindungswille sollte eindeutig zum Ausdruck gebracht werden.

Der Abschluss des Kaufvertrages bewirkt allerdings für sich noch nicht den Erwerb des Eigentums. Die Parteien haben lediglich einen Anspruch gegeneinander auf Erbringung der jeweiligen Leistung. Der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen und der Verkäufer hat dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und zu übereignen.

Das Eigentum muss aufgrund dieses Anspruchs noch durch die „rechtliche Erwerbungsart“, den „Modus“, erlangt werden. Der Modus wird auch als „sachenrechtliches Verfügungsgeschäft“ bezeichnet. Man spricht daher auch von der „Zweiaktigkeit“ des Eigentumserwerbes. Die Erwerbungsart, der Modus, besteht bei beweglichen Sachen grundsätzlich in der Übergabe der Sache, bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) in der Eintragung in das Grundbuch. Es ist also zu unterscheiden zwischen dem Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) und der Übergabe bzw. Eintragung im Grundbuch als Verfügungsgeschäft (Modus). Nach österreichischem Recht ist die Kausalität des Verfügungsgeschäftes erforderlich, das heißt, dass ihm ein rechtsgültiger Titel zugrunde liegen muss, der den Rechtsgrund für den Eigentumserwerb bildet, ein abstrakter Modus alleine bewirkt keinen Eigentumserwerb.

Unter einem immateriellen Vermögenswert wird ein in Leistungsherstellungsprozessen eingesetztes wirtschaftliches Gut verstanden, dessen Substanz nicht körperlich wahrnehmbar ist, sondern beispielsweise als Recht, Beziehung, Wissen oder Information, Prozess, Verfahren oder Gedanke in Erscheinung tritt. In Abgrenzung zu materiellen Vermögenswerten sind immaterielle Vermögenswerte insbesondere durch das Fehlen einer physischen Substanz gekennzeichnet, ferner sollen unter immateriellen Vermögenswerte keine finanziellen Vermögenswerte verstanden werden (Definition des deutschen Instituts der Wirtschaftsprüfer).

Immaterielle Vermögenswerte sind unter anderem Patentrechte, Markenrechte, Urheberrechte oder Lizenzen. Eine Lizenz stellt eine wesentliche Funktion der Technologieverwertung dar.

Gemäß § 1 Markenschutzgesetz können Marken alle Zeichen sein, die sich grafisch darstellen lassen, insbesondere Wörter einschließlich Programmnamen, Abbildungen, Buchstaben, Zahlen und die Form oder Aufmachung der Ware, soweit solche Zeichen geeignet sind, Waren oder Dienstleistungen eines Unternehmens von denjenigen anderer Unternehmen zu unterscheiden. Das Auftreten am Markt unter einem einheitlichen Namen kann sich auf das gesamte Unternehmen (Unternehmensmarke), auf einzelne Produkte oder Dienstleistungen (Produkt- oder Dienstleistungsmarke) oder auf Produktgruppen (Dachmarken) beziehen.

Das Urheberrechtsgesetz schützt Werke, welche als geistige Schöpfungen auf den Gebieten der Literatur, der Tonkunst, der bildenden Künste und der Filmkunst definiert werden. Als Werke der Literatur sind Sprachwerke aller Art, einschließlich Computerprogramme, Bühnenwerke sowie Werke wissenschaftlicher oder belehrender Art zu zählen. Zu den Werken der bildenden Künste gehören Werke der Lichtbildkunst, der Baukunst und der angewandten Kunst. Das Urheberrechtsgesetz tritt, im Gegensatz zum Patent, nach Abschluss der Arbeit mit sofortiger Wirkung in Kraft.

Das Muster im Sinne des Musterschutzgesetzes ist das Vorbild für das Aussehen eines gewerblichen Erzeugnisses (Design). Das Design gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die einzige Möglichkeit für den Hersteller oder die Herstellerin, sich gegen Nachahmungen und Kopien seines oder ihres Produktes zu wehren ist, das Muster schützen zu lassen.

Das Gebrauchsmuster bietet – wie das Patent – eine Schutzmöglichkeit für neue technologische Erfindungen. Es wird auch als „kleines Patent“ bezeichnet, da im Gegensatz zum Patent die Erfindung beim Gebrauchsmuster keinen hohen Erfindungsgehalt aufweisen muss.

Ein Patent ist ein Ausschließlichkeitsrecht, das seinem Erfinder die zeitliche und räumlich begrenzte Möglichkeit gibt, eine Erfindung alleine zu verwerten. Durch diese Verwertung hat das Unternehmen die Möglichkeit, Erträge zu erzielen und bei der Forschung entstandene Aufwendungen zu decken, was bei einer einfachen Imitation nicht möglich wäre.

Die Notwendigkeit rechtlicher Vorgaben für die öffentliche Auftragsvergabe ergibt sich aus mehreren Gründen. Zum einen nimmt der Staat bei der Vergabe öffentlicher Aufträge zwar grundsätzlich „wie ein Privater“ am allgemeinen Marktgeschehen teil; in seiner Eigenschaft als Nachfrager unterscheidet er sich aber in vielerlei Hinsicht von den sonstigen Marktteilnehmern. Zum anderen ist es von erheblicher Bedeutung, dass den Bietern in einem Vergabeverfahren gegenüber der oftmals „übermächtigen“ öffentlichen Hand durchsetzbare Rechte eingeräumt werden, und zwar auch dann, wenn der Staat mit Mitteln des Privatrechts (und somit nicht-hoheitlich) tätig wird und deshalb die „üblichen“ verwaltungsrechtlichen Rechtsschutzmechanismen nicht greifen. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit eindeutiger und präziser Vorschriften, die den Ablauf des Vergabevorgangs regeln, auf deren Einhaltung der übergangene Bieter „klagen“ kann. Der Rechtsschutz zu Gunsten der Bieter hat eine wesentliche Bedeutung für die Sicherung fairen Bieterverhaltens. Indem sich sowohl der nachfragende Staat als auch die um einen Auftrag werbenden Bieter an klar vorgegebene Verfahrensregeln halten müssen, die ein faires und gleiches Vergabeverfahren sicher stellen, soll ein unsachliches Bieterverfahren (zB wettbewerbswidrige Absprachen, „Vergabekatelle“ der Bieter) verhindert werden.

Im Vergabeverfahren besteht grundsätzlich ein Verhandlungsverbot zwischen dem Auftragsgeber und Bietern, wodurch es den Bietern prinzipiell nicht möglich ist, ihre Angebote nach erfolgter Angebotslegungseröffnung zu ändern. Dahinter steht die Zielsetzung, wettbewerbsbeschränkende Verhaltensweisen, wie die Bevorzugung eines Bieters durch nachträgliches Verhandeln über den Auftragsgegenstand oder das Ausnutzen der Nachfrage durch eine staatliche Macht durch offensives „Preisverhandeln“ zu verhindern. Gesetzliche Regelungen des Vergabeverfahrens können die Vorhersehbarkeit und Berechenbarkeit sowie die Publizität und Gleichförmigkeit der Handlungen des Auftraggebers für potenzielle Bieter gewährleisten.

Der Auftraggeber kann sich einer Reihe von Verfahrensarten bedienen, um den Unternehmer zu ermitteln, der die gewünschte Leistung erbringen soll. Grundsätzlich stehen dem Auftraggeber das offene Verfahren, das nicht offene Verfahren, das Verhandlungsverfahren, die Rahmenvereinbarung, das dynamische Beschaffungssystem, der wettbewerbliche Dialog und die Direktvergabe zur Verfügung. In Kombination mit anderen Verfahren kann der Auftraggeber zur Ermittlung des Angebotes, dem der Zuschlag erteilt werden soll, auch die elektronische Auktion heranziehen.

Die rechtlichen Konstruktionen, in denen Time-Sharing angeboten wird, sind vielfältig. Diese Palette reicht von Miteigentum oder Fruchtgenuss an einer Liegenschaft oder dem Modell der Ausgabe von Aktien an einem Unternehmen, das Eigentümer der Ferienimmobilie ist, über Vereinssysteme und Treuhandmodelle bis hin zu Miet- oder Beherbergungsverträgen.

Der kommerzielle Erfolg des Time-Sharing war bald zunehmend von Problemen und Fehlentwicklungen begleitet. Die Anbieter wendeten häufig aggressive, überrumpelnde Werbe- und Akquisitionspraktiken an, durch die die so umworbenen, oft zu übereilten, unüberlegten Vertragsabschlüssen veranlasst wurden. Die den Interessenten gegebenen Informationen waren vielfach irreführend oder unvollständig, sodass den Kunden oftmals ein falsches oder verzerrtes Bild über das Ferienobjekt, über die erworbene Nutzungsmöglichkeit oder über die erworbene Rechtsposition vermittelt wurde. Um diesen verbraucherschutzrechtlichen Defiziten zu begegnen, verabschiedete 1994 das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union die sogenannte „Time-Sharing-Richtlinie“. In Österreich wurde diese Richtlinie 1997 durch das Teilzeitnutzungsgesetz umgesetzt.

Es lassen sich bei den Time-Sharing-Rechten zwei Großgruppen unterscheiden:
Die sogenannten dinglichen Rechtserwerbe und rein obligatorische Rechtskonstruktionen.

In den Bereich der dinglichen Rechtskonstruktionen fallen der anteilige Rechtserwerb, Fruchtgenussrechte, Wohnungsrechte, aber auch der Anteilserwerb an einer Kapitalgesellschaft, der ein direktes dingliches Recht zusteht.

Ein reiner Beherbergungsvertrag mit Vereinbarung eines Gesamtentgeltes ist ein mehr oder weniger dem Eigentumsrecht angenährtes schuldrechtliches Nutzungsrecht ohne grundbücherliche Absicherung, somit eine rein obligatorische Rechtskonstruktion. Diese Konstruktionen haben mit Time-Sharing oft nichts mehr gemein, außer dem Umstand, dass ein Hotelzimmer oder eine Ferienwohnung gegen ein fest bestimmtes Entgelt, das im Vorhinein oder aber auch in Raten geleistet wird, für eine bestimmte Anzahl von Jahren, zumeist nach Saisonen bestimmt oder von Wertpunkten abhängig, benützt werden kann. Bei diesen obligatorischen Rechtskonstruktionen wird den Teilzeitnutzungsberechtigten in der Regel keine Sicherheit geboten; er hat zumeist auch keinen Einblick in die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse, da Eigentümer, Vertreiber, Betreiber und Verwalter oft unterschiedliche natürliche oder juristische Personen sind, die mehr oder weniger miteinander verbunden sind. Welche Rechtskonstruktionen auch immer gewählt werden, sie stehen alle unter der Grundanforderung einer hinreichend wirtschaftlichen und rechtlichen Absicherung des Erwerbers.

• Die Selbstbewirtschaftung und Residenzverpflichtung des Erwerbers eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder Betriebes besteht nicht mehr. Jeder Österreicher und dem gleichgestellt jeder EU- und EWR-Bürger kann ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oder einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb kaufen, auch wenn er selbst nicht Landwirt ist. Auch Kapitalgesellschaften können nunmehr als Erwerber auftreten. Ist der Erwerber selbst nicht Landwirt, hat er jedoch die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke zu gewährleisten.

• Ist der Erwerber eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes selbst nicht Landwirt, so kommt nunmehr die völlig neu geschaffene „Interessentenregelung“ zu tragen. Interessent kann nur ein Landwirt sein, dessen Betrieb im selben Gemeindegebiet liegt wie das zu erwerbende Grundstück oder die Entfernung zwischen seinem Betrieb und dem zu erwerbenden Grundstück nicht größer ist, als es im Hinblick auf die jeweilige Nutzungsart dieses Grundstückes betriebswirtschaftlich vertretbar ist. Die Grundverkehrsbehörde wird künftig der Gemeinde, in deren Gebiet die zu erwerbenden Grundstücke liegen, per Kundmachung das angehende Rechtsgeschäft übermitteln, und jeder Landwirt, dem die vorgenannte Interessenteneigenschaft zuerkannt wird, kann ein verbindliches Angebot bei der Grundverkehrsbehörde abgeben. Dieses verbindliche Angebot nimmt aber nicht im Sinne eines üblichen Vorkaufsrechtes auf den im angezeigten Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis Bezug, sondern legt der Landwirt seinem verbindlichen Angebot jenen Preis zu Grunde, der erst im Zuge des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens durch einen Sachverständigen nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes zu ermitteln ist.

Die Grundverkehrsnovelle 2009 ist in den gesetzlichen Vorgaben in großen Teilen äußerst unbestimmt und lässt wesentliche Fragen offen. Das Gesetz gibt keine Auskunft darüber, was unter einer nachhaltigen, ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes zu verstehen ist. Auch gibt das Gesetz keine Antwort auf die Frage, welche Entfernung von dem Betrieb eines interessierten Landwirtes zu dem zu erwerbenden Grundstück im Hinblick auf die jeweilige Nutzungsart dieses Grundstückes betriebswirtschaftlich vertretbar ist. Hier wird der Grundverkehrsbehörde ein weites Ermessen eingeräumt, welches noch an den Bestimmtheitskriterien des verfassungsgesetzlich verankerten Rechtsstaatsprinzips zu prüfen sein wird. Im Hinblick auf die aus der Gerichtspraxis bekannten Schwierigkeiten einer objektiven Ermittlung eines ortsüblichen Preises für ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oder einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb nach den Grundsätzen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes darf nicht nur mit langen Verfahrensdauern, sondern auch mit erheblichen Verfahrenskosten gerechnet werden. Dass der Veräußerer eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes letztendlich tatsächlich einen nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz ermittelten Preis annehmen muss, da er ansonsten seine Liegenschaft bei Auftreten eines interessierten Landwirtes überhaupt nicht verkaufen kann, verletzt wohl das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Freiheit des Eigentums. Dies schon im Hinblick darauf, dass bereits der zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber im angezeigten Kaufvertrag ausverhandelte Kaufpreis der grundverkehrsbehördlichen Prüfung der – nach wie vor – bestehenden Genehmigungsvoraussetzung unterliegt, demnach die vereinbarte Gegenleistung den ortsüblichen Preis um nicht mehr als 30 Prozent übersteigen darf. Dass der interessierte Landwirt nicht zumindest ein Angebot zu diesem die Genehmigungsvoraussetzung der Grundverkehrsbehörde ohnedies zu erfüllenden Kaufpreis zu stellen hat, sondern davon völlig losgelöst erst ein Preis nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz ermittelt wird, ist nicht nachvollziehbar und erscheint nicht sachgerecht. Besonders pikant wird das Interessentenmodel werden, wenn sich mehr als nur ein Landwirt als Interessent bei der Grundverkehrsbehörde anmeldet. Das Gesetz gibt für diesen Fall jedenfalls keine Verfahrensregel vor. Die Grundverkehrsnovelle 2009 wird nach Ansicht des Autors noch viele Juristen beschäftigen.

Der private Hausverloser bewegt sich jedoch selbst auf einem schmalen Grad der Zulässigkeit. Erlaubt ist seine Hausverlosung nur, wenn er keinen den Wert seiner Immobilie übersteigenden Erlös anstrebt bzw. durch die Hausverlosung erzielt. Wenn nun der Eigentümer sich vergeblich bemüht hat, seine Immobilie um seinen Vorstellungswert zu verkaufen und nunmehr durch die Auflage von Losen seinen Vorstellungswert erreichen möchte, so kann dieser Wert nicht der Verkehrswert sein. Offensichtlich ist dieser Vorstellungswert sein Wunschdenken, also ein eigener Wert der besonderen Vorliebe. Der Wert der besonderen Vorliebe hat jedoch nach den Kriterien des Liegenschaftsbewertungsgesetzes außer Betracht zu bleiben. Soll nun eine Verlosung dazu dienen, den Wunschwert des Verlosers, somit den Wert der besonderen Vorliebe, einzuspielen, dann verliert diese Verlosung ihre vorgenannte Zulässigkeit, fällt unter das Glücksspielmonopol und ist infolge auch nach dem Strafgesetzbuch sanktioniert.

Unstrittig ist im Moment, dass bereits mit Beginn des Losverkaufs an das Finanzamt eine Gebühr von 12 % vom Gesamtwert aller Lospreise abzuführen ist. Dem Ausgang einer diesbezüglich beim Verwaltungsgerichtshof anhängigen Beschwerde mag mit Interesse entgegen gesehen werden. Faktum ist jedoch, dass die Kosten der Hausverlosung beträchtlich sind und ca. 20 % des gesamten Lospreises betragen, die vom Eigentümer der Liegenschaft vorfinanziert werden müssen.

Die zivilrechtlichen Aspekte einer selbst zulässigen Hausverlosung sind ein Kapitel für sich. So sind die verfügbaren Informationen über die Immobilie in der Regel äußerst unzureichend und besteht diesbezüglich ein beträchtliches Risiko für den Gewinner. Aufgrund der geforderten hohen Anzahl der Teilnehmer, ist eine Besichtigung der Immobilie in der Regel nicht möglich. In den meisten Fällen wird die Gewährleistung für die Immobilie zur Gänze ausgeschlossen, sodass der Gewinner mit möglichen Haftungen, die mit der Immobilie verbunden ist, allein gelassen wird.

Sollten Hausverlosungen straf- und glückspielrechtlich zulässig sein, so bedarf es dringend einer eindeutigen gesetzlichen Reglung der Verlosungsbedingungen. Dies sollte analog der klaren gesetzlichen Reglungen der seit 01.01.2009 erlaubten freiwilligen Feilbietung von Immobilien möglich sein. In vernünftige und sichere Bahnen gelenkt kann die Hausverlosung das sein, was sich viele von ihr erhoffen – eine Chance.

Während bei Einzeltransaktionen mit beschränktem Volumen die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, nach den bekannten nationalen und internationalen Wertermittlungsverfahren ergänzt um steuerliche Aspekte, zur Entscheidungsfindung für An- und Verkäufer meist ausreichend ist, so sind die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht im Rahmen größerer Immobilientransaktionen umfänglicher. Dies resultiert zum einen aus der Pflicht zum sorgsamen Umgang mit anvertrauten Anlegergeldern, zum anderen aus der höheren Komplexität größerer Deals. Dieser erhöhten Sorgfaltspflicht wird über den strukturierten Ansatz der sog. Immobilien-Due-Diligence begegnet.

Ziel ist es dabei, systematisch beschaffte Informationen zu den Immobilien / dem zu erwerbenden Unternehmen zu analysieren und zu bewerten. Auf Basis der so erhaltenen Ergebnisse wird die unternehmerische Entscheidung, die Einzelimmobilie, das Portfolio oder das gesamte Immobilienunternehmen betreffend, gefällt.

Im Rahmen von Unternehmensfusionen, – an- und –verkäufen sind detaillierte Untersuchungen der betrachteten Unternehmen hinsichtlich ihres Wertes und der in ihnen steckenden Chancen und Risiken, die sog. Due-Diligence, Standard.

Die Due-Diligence – wörtlich übersetzt die gebotene bzw. angemessene Sorgfaltspflicht – gibt dem Verkäufer / Erwerber eines Unternehmens / einer Immobilie eine strukturierte, definierte und umfängliche Betrachtung des Bewertungsgegenstandes. Sie dient darüber hinaus zur Beschränkung des Haftungsumfangs sowohl des durchführenden Dienstleisters als auch der Organe der beteiligten Unternehmen, dies gilt insbesondere auch im Zusammenhang mit der Prospekthaftung im Rahmen der Emission von Anlageprodukten. (Sorgfalt des ordentlichen Geschäftsmannes nach § 25 GmbHG; Sorgfalt des ordentlichen Unternehmers – § 347 UGB; Sachverständigenhaftung nach § 1299 ABGB).

Damit dient die Due-Diligence über die Bewertung des Transaktionsgegenstandes hinaus auch zur Minimierung von Risiken, die aus dessen rechtlichem und wirtschaftlichem Umfeld kommen.

Die Unterscheidung der Arten einer Due-Diligence orientiert sich an zwei Fragen:
• Wird gekauft oder verkauft?
• Was wird verkauft – eine Immobilie oder ein Unternehmen?

Naheliegend spricht man je nach Beantwortung der ersten Frage von einer Käufer- oder Verkäufer-Due-Diligence.

Die Käufer-Due-Diligence dient zur Absicherung der gebotenen Sorgfaltspflicht im Sinne einer Aufdeckung und Vermeidung von vermeidbaren Risiken. Die Verkäufer-Due-Diligence dient darüber hinaus zur Offenlegung von vorhandenen, aber meist nicht kurzfristig abrufbaren Informationen den Kaufgegenstand betreffend, die sich der Verkäufer im Nachgang zu einem Deal als Wissen zurechnen lassen muss.

Im Zusammenhang mit der Beantwortung der zweiten Frage unterscheidet man zwischen Asset-Deal und Share-Deal. Der guten Ordnung halber ist anzumerken, dass die Beantwortung dieser Frage nicht ausschließlich das entscheidende Kriterium betreffend die Art der Transaktion ist, vielmehr muss eine Unterscheidung über den Erwerb eine Immobilie oder eines Unternehmens hinaus gemacht werden. Fragen, die Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge u.ä. betreffend, spielen letztendlich die ausschlaggebende Rolle.

Um die Anforderung an die Sorgfaltspflicht erfüllen zu können, bedarf es im Regelfall einer Strukturierung der Due-Diligence-Inhalte nach vier Komponenten: Technik, Finanzen, Recht, Steuern.

Durch die strukturierte Transparenzschaffung im Zuge der Due-Diligence ist es möglich, jegliche erkennbare Risiken zu bewerten, Hinderungsgründe für einen möglichen Deal herauszuarbeiten (K.O.-Kriterien), den Bedarf hinsichtlich expliziter Vereinbarungen im Sinne einer nachhaltigen Rechtssicherheit aufzuzeigen und die Basis für die Wertermittlung, das Unternehmen und die Immobilien betreffend, zu legen.

Der Verkauf einer Immobilie über eine Auktion bietet für Verkäufer und Käufer viele Vorteile:

> Rechtssicherheit durch gesetzliche Grundlagen
> Abwicklung durch ein Immobilienexpertenteam unter Aufsicht eines öffentlichen Notars
> Effizientes Verfahren: Festgelegte Besichtigungstermine, fixer Auktionstag
> Objektive Immobilienbewertung und Ermittlung eines marktgerechten Preises für die Immobilie
durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen – mit bautechnischer Beschreibung und
Bilddokumentation im Gutachten
> Besichtigung der Immobilie und Einsicht in die Unterlagen ohne Kaufzwang – Interesse zeigen
und informiert werden, ohne sich zu binden
> Jederzeitige Zurückziehung der Immobilie vor dem Auktionstermin – ermöglicht weiterhin einen
Privatverkauf
> Bestmöglicher Verkaufserlös durch die Teilnahme mehrerer Interessenten am Auktionstermin
> Sicherheit, dass für die Immobilie nicht mehr bezahlt wird, als der marktgerechte Preis
> Genehmigungsvorbehalt des Immobilienanbieters – Meistbot muss nicht angenommen werden
> Bonität und Ernsthaftigkeit der Kaufinteressenten durch Sicherheitserlag gewährleistet – keine
Scheininteressenten die Zeit kosten
> Schriftlicher Auktionsauftrag mit Bieterlimit möglich
> Keine persönliche Anwesenheit bei der Auktion erforderlich – Anonymität des Käufers ist gegeben

Nach dem erfolgreichen Verkauf der Immobilie in der Auktion wird durch den bei der Auktion anwesenden Notar eine Amtsurkunde über den Zuschlag an den Käufer mit der Bestätigung des ordnungsgemäßen Ablaufs der Auktion ausgestellt. Damit sind eine rasche grundbücherliche Abwicklung zur Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers und eine zügige Weiterleitung des Kaufpreises an den Verkäufer gewährleistet.

Am konkreten Beispiel Österreich stellte sich dies in der Vergangenheit wie folgt dar: Zinszahlungen an in Österreich unbeschränkt steuerpflichtige Personen unterliegen regelmäßig einer Kapitalertragssteuer von 25 %, die unmittelbar von der kuponauszahlenden Stelle abgezogen wird. Steuerausländer hingegen, die in Österreich weder einen Wohnsitz noch einen gewöhnlichen Aufenthalt haben unterliegenden in Österreich gem. § 1 Abs. 3 EStG lediglich der beschränkten Steuerpflicht nach Maßgabe des § 98 EStG. Nicht der Steuerpflicht in Österreich unterliegen demnach beispielsweise Zinsen aus Forderungswertpapieren (Anleihen, Pfandbriefe etc.) und Zinsen aus Geldeinlagen oder sonstigen Forderungen bei Banken. Kann der Anleger gegenüber der Bank bzw. kuponauszahlenden Stelle glaubhaft machen, dass er in Österreich weder einen Wohnsitz, noch einen gewöhnlichen Aufenthalt hat, also nicht der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegt, kann die Bank von vornherein von einem Quellensteuerabzug absehen.

Wie bereits erwähnt, ergibt sich aus einer solchen Steuerfreistellung von Seiten Österreichs aber nicht die Steuerfreiheit des Zinseinkommens für den Anleger. Dessen Ansässigkeitsstaat bleibt es nämlich unbenommen, das Welteinkommen der in seinem Hoheitsgebiet unbeschränkt Steuerpflichtigen und somit auch die in Österreich erzielten Zinserträge der Besteuerung zu unterwerfen. Zinsempfänger sind aber – insbesondere wenn im Ansässigkeitsstaat auch Vermögenssteuern eingehoben werden – geneigt, ihre Zinseinkünfte nicht zu deklarieren. Da es in den meisten Mitgliedstaaten keinerlei Steuersicherungsmechanismen gibt, kommt ihnen für Anleger aus anderen Staaten in diesem Bereich der Charakter von „Steueroasen“ zu.

Um diesem Kreislauf zu entkommen, war es daher notwendig, den beschriebenen Steuervermeidungsmöglichkeiten durch gemeinschaftsrechtlich koordinierte Maßnahmen entgegenzuwirken.

Dies geschah auf Ebene der Europäischen Gemeinschaft durch die Richtlinie 2003/48/EG im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen (Zinsen-RL). Diese sieht im Fall von grenzüberschreitenden Zinszahlungen grundsätzlich einen Informationsaustausch zwischen dem Ansässigkeitssaat des Zinszahlers und jenem des wirtschaftlichen Eigentümers der Zinsen vor. Unter Berufung auf ihre Bankgeheimnisse haben Belgien, Luxemburg und Österreich jedoch für einen in der Richtlinie näher definierten Übergangszeitraum eine Ausnahme von diesem Informationsaustausch erwirkt. Um eine gänzliche Nichtbesteuerung auszuschließen und so zumindest ein Minimum an Effektivität im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen zu gewährleisten, werden diese drei Staaten eine Quellensteuer auf grenzüberschreitende Zinszahlungen erheben, die zwischen dem Mitgliedsstaat der Zahlungsstelle und dem Ansässigkeitsstaat des Anlegers aufgeteilt wird.

Obwohl die Effektivität der Besteuerung von Zinserträgen im gemeinsamen Interesse der Mitgliedsstaaten liegt, begehen diese im Zuge der Umsetzung der Zinsen-RL eine Gratwanderung. So steht die EU-Quellenbesteuerung in einem Wechselspiel zwischen der von der Zinsen-RL intendierten Sicherung einer effektiven Besteuerung von Zinserträgen und der Wettbewerbsfähigkeit des jeweiligen Finanzplatzes. Jedes Abwichen von den Vorgaben der Richtlinie könnte Umgehungsmöglichkeiten der Richtlinienregelungen eröffnen und so zwar einerseits die effektive Besteuerung von Zinserträgen beeinträchtigen, andererseits aber wiederum einen Vorteil für den Finanzplatz des jeweiligen Mitgliedsstaates bedeuten.