Mit dem Bundesgesetz betreffend die Änderung des Bauträgervertragsgesetzes, BGBl. I Nr. 56/2008, kundgemacht am 09. April 2008, wird das Bauträgervertragsgesetz 1997 (BTVG) geändert. Durch diese Änderungen sollen vor allem kolportierte „Schutzlücken“ des BTVG in der bisherigen Fassung geschlossen werden. Die Änderungen zum BTVG treten am 01. Juli 2008 in Kraft und sind diese auf Bauträgerverträge anzuwenden, die nach dem 30. Juni 2008 abgeschlossen werden.
Das BTVG enthält (auch in seiner bisherigen Fassung) weitgehend zwingende Bestimmungen, sohin solche, die nicht wirksam zu Lasten des Erwerbers abgeändert werden können. Die Änderungsbestimmungen sind ebenfalls zwingender rechtlicher Natur. Ob der Erwerber eines unter das BTVG fallenden Objektes Unternehmer oder Verbraucher (iSd Konsumentenschutzgesetzes) ist, ist ohne rechtliche Bedeutung.
Neben den geänderten gesetzlichen Vorschriften, etwa zum (ausgedehnten) Mindestinhalt des Bauträgervertrages oder des (erweiterten) Rücktrittsrechtes des Erwerbers, sind vor allem die für die Bauträger besonders relevanten Änderungsbestimmungen betreffend die zwingende gesetzliche Verpflichtung zur Sicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen der Erwerber zu nennen.
Nach der bisherigen Gesetzeslage waren Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Erwerbers aufgrund mangelhafter Leistungen des Bauträgers zwar durch den Anspruch des Erwerbers auf Abtretung der Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Bauträgers gegen dritte Professionisten geschützt. Dem Professionisten blieb es aber unbenommen, seine Forderungen gegen den auf den Erwerber übergegangenen Anspruch des Bauträgers einzuwenden. Nunmehr hat der Bauträger dem Erwerber zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von drei Jahren ab Übergabe des sog. eigentlichen Vertragsgegenstandes (z.B. Wohnung, Geschäftsraum) einen Haftrücklass in Höhe von 2 % des Kaufpreises einzuräumen. Alternativ zu diesem Haftrücklass steht dem Bauträger die Möglichkeit offen, die im Bauträgervertrag nicht abdingbaren Ansprüche des Erwerbers durch eine Garantie eines Kreditinstitutes, eine geeignete Versicherung eines Versicherungsunternehmens oder einer inländischen Gebietskörperschaft zu sichern. Eine Besicherung dieser Ansprüche durch Bürgen, wie es noch nach der bisherigen Rechtslage möglich war, ist (ab 01. Juli 2008) nicht mehr möglich. Der Haftrücklass, die Garantie oder die Versicherung müssen allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund einer mangelhaften – also im Verständnis der gewährleistungsrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) vertragswidrigen – Leistung des Bauträgers umfassen. Es sind sowohl Mängel am sog. eigentlichen Vertragsgegenstand (z.B. Wohnung, Geschäftsraum) als auch an der Gesamtanlage und insbesondere den allgemeinen Teilen des Gebäudes abzudecken. Ein „Durchreichen“ der dem Bauträger von den beauftragten Professionisten eingeräumten Garantien auf den/die Erwerber ist nicht möglich. Die Garantie und Versicherung darf auch nicht auf den für die Abwicklung des Bauträgervertrages bestellten Treuhänder lauten, sondern muss unmittelbar auf den jeweiligen Erwerber als Begünstigten ausgestellt sein, wenngleich der Treuhänder mit der Verwahrung dieser Garantien (Versicherungen) beauftragt werden kann. Für die Inanspruchnahme des Haftrücklasses oder alternativ der Garantie bzw. der Versicherung empfiehlt sich die Festlegung eines vertraglich präzise geregelten Prozederes.