Wesentliches Element der Umsatzsteuer ist für den Unternehmer die Möglichkeit, sich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer mittels Vorsteuerabzug „zurückzuholen“. Die Verwertung von Grundstücken, also deren Veräußerung bzw. Vermietung und Verpachtung, ist grundsätzlich vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hat jedoch bislang für den Unternehmer ein Optionsrecht geschaffen. Der Unternehmer hatte somit die Wahl, entweder zum Vorsteuerabzug verbunden mit der freiwilligen Zahlung der 20%igen Umsatzsteuer zu optieren oder eine Steuerbefreiung hinzunehmen und keine Vorsteuer zurück zu erhalten. Das Steuermodell mitsamt Vorsteuerabzugsberechtigung hatte bei Neuerrichtungen den Vorteil, dass die gesamten Errichtungskosten um den Vorsteuerabzug bereinigt werden konnten.

Beschränkung des Optionsrechtes bei Vermietung
Aufgrund der Optierung zum Vorsteuerabzug unterlag in der Folge die Weitervermietung des Grundstückes der Umsatzsteuerpflicht, wobei der Gesetzgeber die Möglichkeit vorsah, nach 10 Jahren wieder zur Steuerbefreiung rückzuoptieren.
Ab dem 01.04.2012 ist für den Vermieter eine Option nur mehr möglich, wenn sein Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstückes nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Mieter muss also selbst vorsteuerabzugsberechtigt sein und hat der Unternehmer diese Voraussetzung gegenüber der Behörde nachzuweisen. Von dieser Neuregelung ausgenommen sind jene Fälle, in denen der Vermieter das Gebäude selbst errichtet und mit der Errichtung bereits vor dem 01.04.2012 begonnen wurde.

Verlängerung des Zeitraumes der Vorsteuerrückzahlung
Bislang bot der Gesetzgeber die Möglichkeit, nach 10 Jahren von der Optierung zur Umsatzsteuer (mitsamt dem Vorsteuerabzug) zur Steuerbefreiung zurückzukehren. So konnte ein Unternehmer nach 10 Jahren sein Grundstück umsatzsteuerfrei veräußern oder (weiter-) vermieten, ohne dass der bisherige Vorsteuerabzug anteilsmäßig zurückgezahlt werden musste.

Nunmehr wird dieser Zeitraum auf eine Dauer von 20 Jahren verlängert. Diese Änderung gilt für Anlagevermögen, welches der Unternehmer erstmals nach dem 31.03.2012 in seinem Unternehmen nutzt, und für Miet- und Nutzungsverträge, bei welchen der Vertragsabschluss nach dem 31.03.2012 erfolgt.

Findet demnach bei Grundstücken, für die das Steuermodell mitsamt Vorsteuerabzug gewählt wurde, ein Umschwung zur steuerfreien Veräußerung oder Vermietung statt – da diese Vorgänge grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit wären – so hat nunmehr binnen einem Zeitraum von 20 Jahren eine anteilige Rückzahlung der zuvor lukrierten Vorsteuer zu erfolgen.

Mit den nun vorgenommen rechtlichen Änderungen erreicht der Gesetzgeber neben anderen Unternehmern auch Banken, Versicherungen, Ärzte, Länder, Gemeinden und andere Körperschaften öffentlichen Rechts, welche nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sind.