Eine in jüngster Vergangenheit häufig anzutreffende Form der Immobilienrealisierung ist die Verlosung von Liegenschaften. Dabei handelt es sich um ein von der Geschäftspraxis entwickeltes Phänomen ohne einheitliche gesetzliche Regelung. Neben den Steuergesetzen werden durch die Verlosung von Immobilien noch eine ganze Reihe anderer Gesetze tangiert wie z.B. das GSpG (Glückspielgesetz 1989) für unternehmerisch durchgeführte Verlosungen aber auch das StGB (Strafgesetzbuch 1974). § 168 StGB normiert diesbezüglich Folgendes:
„Wer ein Spiel, bei dem Gewinn und Verlust ausschließlich oder vorwiegend vom Zufall abhängen oder das ausdrücklich verboten ist, veranstaltet oder eine zur Abhaltung eines solchen Spieles veranstaltete Zusammenkunft fördert, um aus dieser Veranstaltung oder Zusammenkunft sich oder einem anderen einen Vermögensvorteil zuzuwenden, ist mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen, es sei denn, dass bloß zu gemeinnützigen Zwecken oder bloß zum Zeitvertreib und um geringe Beträge gespielt wird“.
Demnach ist bei Immobilienverlosungen bereits aus strafrechtlicher Sicht höchste Vorsicht angebracht und zwar für alle daran beteiligten Akteure (Verkäufer, Immobilientreuhänder, Rechtsanwälte etc.). Werden darüber hinaus derartige Verlosungen von Immobilientreuhändern oder Rechtsanwälten organisiert und durchgeführt, so ist zusätzlich noch auf das Glückspielgesetz hinzuweisen, wonach Ausspielungen gemäß § 2 GSpG (Glückspielgesetz 1989) ausschließlich aufgrund vom Bund in Ausübung seines Glückspielmonopols erteilten Konzessionen ausgeübt werden dürfen (§ 3 GSpG 1989). Auf die erheblichen steuerrechtlichen Folgen von Immobilienverlosungen (12 % Rechtsgeschäftsgebühr für Glücksverträge und zwar von der Gesamtheit der ausgegeben Lose) sei hier noch ergänzend hingewiesen.
In Anbetracht dieser für die Verlosung von Immobilien herrschenden erheblichen Rechtsunsicherheit gewinnt die seit 2008 gesetzlich klar geregelte freiwillige Feilbietung von Immobilien als weitere Form der Immobilienverwertung an Attraktivität.
Seit Inkrafttreten des Feilbietungsrechtsänderungsgesetzes (FRÄG 2008, BGBl. I Nr. 68/2008) mit 01.07.2008 sind Versteigerungen von Liegenschaften und Superädifikaten (Gebäude auf fremden Grund) auch ohne Mitwirkung der Gerichte möglich. Vor Inkrafttreten des FRÄG 2008 wurden freiwillige Feilbietungen im außerstreitigen Verfahren unter Einbindung der Gerichte durchgeführt, wobei derartige gerichtlich durchgeführte Immobilientransaktionen als nicht besonders effizient galten. Vorrangiges Ziel des FRÄG 2008 war es demnach, durch eine wirtschaftsnahe Ausgestaltung der gesetzlichen Grundlagen die freiwillige Feilbietung von Liegenschaften und Superädifikaten sowohl für den Veräußerer wie auch für den Erwerber einer Liegenschaft attraktiv zu gestalten und dadurch eine weitere Alternative zur konventionellen Liegenschaftsveräußerung zu schaffen.
Entscheidet sich der Veräußerer seine Liegenschaft (Baurecht, Superädifikat) freiwillig feilzubieten, ist ein Notar zu benennen und sind diesem die – vornehmlich von einem Rechtsanwalt vorbereiteten – Bedingungen, zu welchen die Liegenschaft versteigert werden soll (Feilbietungsbewilligungen), vorzulegen.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die der Versteigerung zu Grunde liegenden Bedingungen nicht vom mit der Feilbietung beauftragten Notar erstellt werden dürfen, sodass diese zweckmäßiger Weise vom Vertrauensanwalt des Veräußerers errichtet und sodann dem beauftragten Notar zur Verfügung gestellt werden sollten. Die tatsächliche Durchführung der Versteigerung kann durch einen Immobilientreuhänder erfolgen.
Die vom Vertrauensanwalt des Veräußerers erarbeiteten Versteigerungsbedingungen müssen bereits alle für einen Kaufvertrag notwendigen Punkte enthalten (§ 87a der Notariatsordnung 1871 idF BGBl. I Nr. 68/2008) und ist die geplante Versteigerung sodann vom beteiligten Notar in der gerichtlichen Ediktsdatei (www.edikte.justiz.gv.at) für mindestens drei Wochen bekannt zu machen. Mit der Teilnahme an der Versteigerung unterwerfen sich die Bieter den Feilbietungsbedingungen, welche von diesen und dem Eigentümer vor Beginn der Versteigerung unterfertigt sein müssen. Der beteiligte Notar hat die vorgenommene Versteigerung zu beurkunden und nach Überprüfung der Erfüllung der Feilbietungsbedingungen eine grundbuchsfähige Amtsbestätigung auszustellen.