Seit 2003 ist in Österreich das das europäische Richtlinienrecht umsetzende Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) in Kraft. Seitdem ist es neben Großanlegern auch Klein- und Kleinstanlegern möglich, unmittelbar in Immobilien zu veranlagen und an den damit verbundenen Wertschöpfungen teilzuhaben. Die Auflage und Verwaltung von Immobilienfonds stellt ein Bankgeschäft dar und sind hierfür ausschließlich die mit einer – eingeschränkten – Bankkonzession ausgestatteten Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften (ImmoKAG) berechtigt. Die ImmoKAG wird entweder in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft oder als Gesellschaft mit beschränkter Haftung betrieben. Das Vermögen eines Immobilienfonds steht als Sondervermögen im Eigentum der ImmoKAG, welche dieses für die Anleger (Anteilsinhaber) treuhändig hält und verwaltet. Die ImmoKAG investiert dieses Sondervermögen unter dem Grundsatz der Risikostreuung in einzelne Vermögensgegenstände, davon überwiegend in Immobilien. Der Anleger (Anteilsinhaber) partizipiert an den laufenden Erträgen (z.B. Mieteinnahmen) und Wertsteigerungen dieser Vermögensgegenstände. Die ImmoKAG kann Immobilien – nach Maßgabe der von der Finanzmarktaufsicht (FMA) zu genehmigenden Fondsbestimmungen – in jedem Mitgliedstaat der Europäischen Union und dem Europäischen Wirtschaftsraum erwerben. Wie für Wertpapierfonds ist auch für Immobilienfonds eine Depotbank zu bestellen, welche unter anderem die Verpflichtung trifft, den Ausgabe- und Rücknahmepreis zu veröffentlichen. Die Bewertung der im Immobilienfonds befindlichen Liegenschaften erfolgt mindestens zweimal jährlich durch zwei unabhängige Sachverständige. Mit der Immobilien-Investitionsfondsgesetz-Novelle 2006 wurde im wirtschaftlichen Interesse der ImmoKAG und Anleger eine wettbewerbsrechtliche Gleichstellung mit ausländischen Immobilienfonds erreicht. So ist nunmehr auch der Erwerb von Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften möglich. Auch die Einführung eines „vereinfachten Prospekts“ nach dem Vorbild der Investmentfonds ist wie die erweiterte Zulässigkeit der Einbringung von Wertpapieren hervorzuheben. Dem Bedürfnis der Markteilnehmer wird durch die Ausstellung der Anteilsscheine über einen oder mehrere Anteile oder Bruchteile besser Rechnung getragen, weil dadurch die Verwaltung von Sparplänen und die Wiederveranlagung von Ausschüttungen erleichtert werden. Die Anteilsscheine an Immobilienfonds sind unter bestimmten, im ImmoInvFG und in den Fondsbestimmungen geregelten Bedingungen, auch zur Anlage von Mündelgeld geeignet. Steuerlich betrachtet stellt der Immobilienfonds kein Ertragsteuersubjekt dar. Nur der Anleger selbst unterliegt mit seinen anteiligen Fondserträgen der Einkommensteuer. Steuerpflichtig sind dabei die Ausschüttungen sowie die ausschüttungsgleichen Erträge. Ein Privatanleger erzielt aus einem Immobilienfonds Einkünfte aus Kapitalvermögen, die bloß der KESt (25 %) unterliegen und endbesteuert sind. Bei thesaurierenden Immoblilienfonds gilt für steuerliche Zwecke – von Ausnahmen abgesehen – die Ausschüttungsfiktion, d.h., die Erträge gelten mit Auszahlung der KESt, spätestens aber vier Monate nach Ablauf des Fondsgeschäftsjahres als zugeflossen. Die Transformierung von Erträgen aus der Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften in bloß der KESt (25 %) unterliegende und endbesteuerte Kapitalerträge machen den Immobilienfonds besonders attraktiv. Insgesamt betrachtet stellen daher Immobilienfonds eine echte Alternative zu individuellen Immobilienveranlagungen dar und zwar sowohl unter dem Aspekt der Veranlagungssicherheit als auch aus steuerlicher Sicht.