Das verstärkte Interesse von institutionellen und privaten Investoren an Immobilienanlagen, direkt oder indirekt, führt naturgemäß zu vermehrten Transaktionen am Markt. Diese Transaktionen erfolgen in Form von An- und Verkauf von Einzelimmobilien, ganzen Immobilienpaketen (Portfolios) oder gesamten Immobilienunternehmen.

Während bei Einzeltransaktionen mit beschränktem Volumen die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, nach den bekannten nationalen und internationalen Wertermittlungsverfahren ergänzt um steuerliche Aspekte, zur Entscheidungsfindung für An- und Verkäufer meist ausreichend ist, so sind die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht im Rahmen größerer Immobilientransaktionen umfänglicher. Dies resultiert zum einen aus der Pflicht zum sorgsamen Umgang mit anvertrauten Anlegergeldern, zum anderen aus der höheren Komplexität größerer Deals. Dieser erhöhten Sorgfaltspflicht wird über den strukturierten Ansatz der sog. Immobilien-Due-Diligence begegnet.

Ziel ist es dabei, systematisch beschaffte Informationen zu den Immobilien / dem zu erwerbenden Unternehmen zu analysieren und zu bewerten. Auf Basis der so erhaltenen Ergebnisse wird die unternehmerische Entscheidung, die Einzelimmobilie, das Portfolio oder das gesamte Immobilienunternehmen betreffend, gefällt.

Im Rahmen von Unternehmensfusionen, – an- und –verkäufen sind detaillierte Untersuchungen der betrachteten Unternehmen hinsichtlich ihres Wertes und der in ihnen steckenden Chancen und Risiken, die sog. Due-Diligence, Standard.

Die Due-Diligence – wörtlich übersetzt die gebotene bzw. angemessene Sorgfaltspflicht – gibt dem Verkäufer / Erwerber eines Unternehmens / einer Immobilie eine strukturierte, definierte und umfängliche Betrachtung des Bewertungsgegenstandes. Sie dient darüber hinaus zur Beschränkung des Haftungsumfangs sowohl des durchführenden Dienstleisters als auch der Organe der beteiligten Unternehmen, dies gilt insbesondere auch im Zusammenhang mit der Prospekthaftung im Rahmen der Emission von Anlageprodukten. (Sorgfalt des ordentlichen Geschäftsmannes nach § 25 GmbHG; Sorgfalt des ordentlichen Unternehmers – § 347 UGB; Sachverständigenhaftung nach § 1299 ABGB).

Damit dient die Due-Diligence über die Bewertung des Transaktionsgegenstandes hinaus auch zur Minimierung von Risiken, die aus dessen rechtlichem und wirtschaftlichem Umfeld kommen.

Die Unterscheidung der Arten einer Due-Diligence orientiert sich an zwei Fragen:
• Wird gekauft oder verkauft?
• Was wird verkauft – eine Immobilie oder ein Unternehmen?

Naheliegend spricht man je nach Beantwortung der ersten Frage von einer Käufer- oder Verkäufer-Due-Diligence.

Die Käufer-Due-Diligence dient zur Absicherung der gebotenen Sorgfaltspflicht im Sinne einer Aufdeckung und Vermeidung von vermeidbaren Risiken. Die Verkäufer-Due-Diligence dient darüber hinaus zur Offenlegung von vorhandenen, aber meist nicht kurzfristig abrufbaren Informationen den Kaufgegenstand betreffend, die sich der Verkäufer im Nachgang zu einem Deal als Wissen zurechnen lassen muss.

Im Zusammenhang mit der Beantwortung der zweiten Frage unterscheidet man zwischen Asset-Deal und Share-Deal. Der guten Ordnung halber ist anzumerken, dass die Beantwortung dieser Frage nicht ausschließlich das entscheidende Kriterium betreffend die Art der Transaktion ist, vielmehr muss eine Unterscheidung über den Erwerb eine Immobilie oder eines Unternehmens hinaus gemacht werden. Fragen, die Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolge u.ä. betreffend, spielen letztendlich die ausschlaggebende Rolle.

Um die Anforderung an die Sorgfaltspflicht erfüllen zu können, bedarf es im Regelfall einer Strukturierung der Due-Diligence-Inhalte nach vier Komponenten: Technik, Finanzen, Recht, Steuern.

Durch die strukturierte Transparenzschaffung im Zuge der Due-Diligence ist es möglich, jegliche erkennbare Risiken zu bewerten, Hinderungsgründe für einen möglichen Deal herauszuarbeiten (K.O.-Kriterien), den Bedarf hinsichtlich expliziter Vereinbarungen im Sinne einer nachhaltigen Rechtssicherheit aufzuzeigen und die Basis für die Wertermittlung, das Unternehmen und die Immobilien betreffend, zu legen.