Die Grunderwerbsteuer besteuert Erwerbsvorgänge an inländischen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Sie beträgt grundsätzlich 3,5 %, bei nahen Angehörigen 2 % von der Gegenleistung. Gemäß § 1 GrEStG unterliegen folgende Rechtsvorgänge der Grunderwerbsteuer:
– ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet;
– der Erwerb des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist;
– ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruches begründet;
– der Erwerb eines der vorgenannten Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf erwirbt Rechte begründet
Nach der alten Rechtslage wurde die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung – im Normalfall also vom Kaufpreis – bemessen. In Fällen wo keine Gegenleistung bestand (zum Beispiel Erbschaft, Schenkung, Sacheinlage etc.) wurde der dreifache Einheitswert der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage herangezogen. Mit Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs vom 27.11.2012, AZ G77/12-6, wurde diese Rechtslage aufgehoben. Das Höchstgericht erachtete die unterschiedliche Behandlung von verschiedenen Arten des Grundstückerwerbes als sachlich nicht gerechtfertigt. Aufgrund der seit Jahrzehnten unterlassenen Fortschreibung bzw. Neufeststellung entsprechen die Einheitswerte auch nicht mehr den realen Verhältnissen der Grundstücke. Die Aufhebung dieser Gesetzeslage wurde mit Wirkung ab 31.05.2014 ausgesprochen.
Nunmehr liegt ein reformierter Gesetzesentwurf zur „Grunderwerbsteuer Neu“ vor, welcher ab 01.06.2014 in Kraft treten soll. Wäre der Gesetzgeber bis Ende Mai nicht tätig geworden, wären künftige Grundstücksübertragungen anhand des – höheren – Verkehrswertes zu besteuern gewesen.
Die Neufassung des Grunderwerbssteuergesetzes hält am Konzept der Einheitswerte so weit wie möglich fest. Der vom Verfassungsgerichtshof beanstandeten Differenzierung zwischen Verkehrs- und Einheitswert wird nun dadurch begegnet, dass maßgeblicher Anknüpfungspunkt nicht mehr die Entgeltlichkeit bzw. Unentgeltlichkeit des Erwerbsvorganges ist, sondern ob eine Grundstücksübertragung innerhalb oder außerhalb des gesetzlich festgelegten Familienkreises erfolgt.
Zum Familienkreis zählen folgende Personen:
– der Ehegatte,
– der eingetragene Partner,
– der Lebensgefährte, sofern ein gemeinsamer Haushalt besteht oder bestanden hat,
– der jeweilige Elternteil,
– Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder oder Schwiegerkind des Übergebers.
Als Bemessungsgrundlage im Familienkreis bleibt der dreifache Einheitswert ebenso weiter aufrecht bestehen wie der begünstigte Steuersatz von 2 %. Beim Erwerb durch andere Personen gelten nach wie vor die 3,5 %.
Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie nach wie vor eine privilegierte Stellung einnehmen. Im Vergleich zur alten Rechtslage wird der begünstigte Familienkreis sogar um den Lebensgefährten erweitert – dies allerdings nur unter der Voraussetzung eines gemeinsamen Hauptwohnsitzes. Liegenschaftstransfers außerhalb des Familienkreises werden künftig mit dem Wert der Gegenleistung als Bemessungsrundlage besteuert. Bei Kaufverträgen stellt dies der Kaufpreis dar. Bei unentgeltlichen Liegenschaftstransfers infolge Schenkungen oder im Erbwege wird hingegen der – höhere – Verkehrswert herangezogen, der im Einzelfall mittels Schätzgutachten zu ermitteln und gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen ist. Ob die Neuregelung dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes ausreichend Rechnung trägt, darf aus verfassungsrechtlicher Sicht allerdings bezweifelt werden, zumal am besonders hinterfragten Einheitswert nach wie vor festgehalten wird.