Unter einem Baurecht versteht man das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht entsteht als solches erst durch die bücherliche Eintragung als Last des (Baurechts-)Grundstückes. Das Baurecht kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. Der Bauzins, das Nutzungsentgelt für die (entgeltliche) Baurechtseinräumung, stellt beim Baurechtsgeber (Grundeigentümer) steuerbares Einkommen dar. Nach dem Einkommenssteuergesetz sind Spekulationsgeschäfte Veräußerungsgeschäfte hinsichtlich Grundstücken und anderen Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt (im Falle einer beschleunigten Abschreibung auch 15 Jahre).
Die Bestellung des Baurechtes stellt beim Baurechtsgeber (Grundeigentümer) aber grundsätzlich keine Veräußerung der Liegenschaft dar, sondern gestaltet sich dieser Vorgang zivilrechtlich als befristete Nutzungsüberlassung einer Liegenschaft. Demnach erzielt der Baurechtsgeber (Grundeigentümer) auch keinen (allfällig spekulationssteuerpflichtigen) Veräußerungserlös, sondern (je nach Vereinbarung) ein einmaliges bzw. periodisch wiederkehrendes Nutzungsentgelt, nämlich den Bauzins. Dieser Bauzins ist einkommenssteuerlich entsprechend einem Mietzins zu behandeln; dies gilt auch für die im Rahmen des Baurechtsvertrages vom Bauberechtigten zu zahlenden Wertsicherungsbeiträge. Wird zwischen dem Baurechtsgeber (Grundeigentümer) und Bauberechtigten (Grundnutzungsberechtigter) für die Einräumung eines Baurechtes aber eine Einmalzahlung vereinbart, kann diese beim Baurechtsgeber (Grundeigentümer) steuerlich entweder eine steuerpflichtige „Mietzinsvorauszahlung“, ein Entgelt für die Einräumung eines „Mietrechts“ oder ein sog. „Mieterdarlehen“ darstellen. Im letzteren Falle ergibt sich die Steuerpflicht nach Maßgabe der Verrechnung mit dem vereinbarten Bauzins.
Im steuerlichen Sinne stellt die Einräumung eines Baurechtes aber dann eine (allenfalls spekulationssteuerpflichtige) Veräußerung dar, wenn der Baurechtsgeber (als zivilrechtlicher Grundeigentümer) dem Bauberechtigten (dem zivilrechtlichen Grundnutzungsberechtigen) das wirtschaftliche Eigentum am Baurechtsgrundstück einräumt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Baurechtsgeber dem Bauberechtigten das Recht des Gebrauches, des Verbrauches, der Veränderung, der Belastung sowie das Recht der Veräußerung einräumt, weil diese (umfassende) Rechtseinräumung sich als positiver Ausdruck einer steuerlich anzustellenden, wirtschaftlichen Betrachtungsweise des wirtschaftlichen Eigentums am Baurechtsgrundstück darstellt.
Ein Baurecht kann nicht nur an einem unbebauten, sondern auch an einem bebauten Grundstück eingeräumt werden. Zivilrechtlich erfolgt diesfalls eine Trennung des Eigentums am Gebäude vom Eigentum am Grundstück. Der Bauberechtigte erwirbt in diesem Fall das Eigentum am Gebäude, während er am Grundstück schlichter Nutzungsberechtigter wird. Wird der Bauberechtigte aber nicht wirtschaftlicher Eigentümer am Gebäude im oben erwähnten Sinne, liegt auch diesfalls kein spekulationssteuerpflichtiger Veräußerungsvorgang vor. Auch für die mit der Einräumung des Baurechtes (bloß) am Gebäude verbundene schlichte Nutzungsüberlassung am Grundstück fällt keine Spekulationssteuer an. Hat der Baurechtsgeber (Grundeigentümer) aber das als Baurecht gegebene Gebäude nicht einmal angeschafft, sondern vielmehr selbst hergestellt, fällt jedenfalls keine Spekulationssteuer an.
Grundeigentümer haben durch die Einräumung eines Baurechtes auf ihrer Liegenschaft durchaus Möglichkeiten, bereits vor Ablauf der absoluten 10-jährigen (bzw. im Falle einer beschleunigten Abschreibung 15-jährigen) Spekulationsfrist diese Liegenschaften einer Verwertung zuzuführen. Das dem Bauberechtigten eingeräumte Baurecht kann darüber hinaus auch mit einem Kaufrecht des Bauberechtigten verbunden werden. Die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind vielschichtig; die Baurechtseinräumung stellt gegenüber dem Liegenschaftsverkauf daher auch spekulationssteuerrechtlich eine echte Alternative dar.