Bauträger werden entstehende Kosten auf Erwerber überwälzen

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist seit mehr als zehn Jahren in Kraft und wird nunmehr seit 2001 erstmals geändert. Die zum Teil einschneidenden Änderungen sollen nach den Vorstellungen der Justizministerin gegen Ende dieses Jahres den Nationalrat passieren und am 1. April 2008 wirksam werden.
Regelungszweck des BTVG ist es, Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen, die Vorauszahlungen an den Bauträger leisten, vor dem Verlust dieser Zahlungen in der Insolvenz ihres Vertragspartners (Bauträger) zu schützen. Das BTVG enthält daher insbesondere bestimmte (nunmehr erweiterte) Vorgaben an die Vertragsgestaltung und räumt dem Erwerber besondere (nunmehr ebenfalls erweiterte) Rücktrittsrechte ein. Auch ist der Bauträger verpflichtet, die Vorauszahlungen des Erwerbers durch geeignete, im Gesetz normierte, Sicherungsinstrumente abzusichern. Das BTVG gilt sowohl für Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes als auch für Unternehmer. Für Verbraucher sind die Bestimmungen des BTVG zwingend. In einem Bauträgervertrag können sohin zum Nachteil des Verbrauchers keine vom BTVG abweichenden Bestimmungen wirksam vereinbart werden.
Die nunmehr bevorstehenden Änderungen des BTVG gehen auf das von Univ.-Prof. Dr. Helmut Böhm im Jahre 2004 verfasste Gutachten „Lücken im Erwerberschutz beim Wohnungskauf“ zurück. Dieser will etwa zwanzig „Schutzlücken“ erkannt haben, welche nunmehr teilweisen Niederschlag in den Änderungen zum BTVG gefunden haben. Mit den geplanten Änderungen des BTVG soll demgemäß vor allem die Rechtsstellung des Erwerbers verbessert werden.
Kernstück der geplanten Änderungen des BTVG ist die Absicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen des Erwerbers. Bauträgerverträge, die nach dem 31.03.2008 abgeschlossen werden, haben dem Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von drei Jahren ab Übergabe des Vertragsgegenstandes (z.B. Wohnung) einen Haftrücklass im Ausmaß von drei Prozent des Kaufpreises oder eine Garantie eines inländischen Kreditinstitutes, einer inländischen Versicherung oder einer inländischen Gebietskörperschaft  einzuräumen. Soweit der Erwerber Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist, ist die Einräumung eines Haftrücklasses oder der einer entsprechenden Garantie zwingend. Durch die Einräumung eines Haftrücklasses oder einer Garantie wird das Baugeschäft insgesamt verteuert werden und zwar letztlich für die Erwerber. Die überwiegende Anzahl der Bauträger wird diese Kosten wohl – entgegen den Einschätzungen des Justizministeriums – auf die Erwerber überwälzen.
Das BTVG in seiner künftigen Fassung führt auch zur Änderung des in der Praxis etablierten „grundbücherlichen Sicherungsmodells“. Der mit diesem Sicherungsmodell verbundene Ratenplan wird – wirtschaftlich zu Lasten der kleinen Bauträger – abgeändert. Konnte der Bauträger bei Baubeginn aufgrund eines rechtskräftigen Baubescheides bislang 30% des Kaufpreises ansprechen, sind es künftig nur mehr 25%. Bei Fertigstellung des Rohbaues und des Daches konnte der Bauträger vom Erwerber bislang 28% fordern, nach der künftigen Rechtslage hingegen wird er für diesen Bauabschnitt nur mehr höchstens 25% erhalten. Der Bauträger wird sohin regelmäßig mit höheren Zwischenfinanzierungskosten konfrontiert sein, die dieser wohl wiederum auf den Erwerber überwälzen wird.
Weitere Änderungen betreffen den Mindestinhalt des Bauträgervertrages. Dabei ist insbesondere nicht bloß ein spätester Übergabetermin des Vertragsgegenstandes (die Wohnung, des Büros etc.) zu regeln, sondern künftig (ab 1. April 2008) auch ein spätester Termin für die Übergabe der Gesamtanlage im Bauträgervertrag festzulegen. Letzteres bedeutet aber nicht nur die Fertigstellung der Außenanlagen, sondern wird die Terminverpflichtung auch schlagend bei Bauvorhaben mit mehreren Bauabschnitten.
Die Änderungen des BTVG verbessern sicherlich die Rechtsstellung des Erwerbers; er muss sich diese Verbesserung aber leisten können.