Privatzimmervermietung ist nichts Neues. Die meisten haben auch schon das Service eines „Bed&Breakfeast“ in Anspruch genommen. Neu ist jedoch die Möglichkeit, kurzfristig mittels Online-Buchung Privatunterkünfte zu buchen. Am Beispiel „AirBnB“, die wohl größte Plattform für Privatunterkünfte weltweit, sollen nachfolgend die rechtlichen Rahmenbedingungen aufgezeigt werden:

Die österreichische Gesetzeslage kennt vier Möglichkeiten für die Vermietung von Wohnungen und Wohnungsteilen zu touristischen Zwecken:

a) reine Wohnraumvermietung
b) Privatzimmervermietung als häuslicher Nebenerwerb
c) freies Gastgewerbe gem. § 111 Abs. 2 Z 4 GewO 1994
d) reglementiertes Gastgewerbe gem. § 94 Z 26 GewO 1994

Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt für Freizeit-Zweitwohnungen eine Ausnahmebestimmung. Dieser Ausnahmetatbestand stellt nicht auf die tatsächliche Verwendung der Wohnung ab, sondern auf den vertraglich vereinbarten Zweck, wobei es keiner ausdrücklichen Vereinbarung bedarf, sondern sich dieser Zweck auch schlüssig aus den Umständen ergeben kann. Der Mietvertrag ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) als Konsensual-Vertrag geregelt, der die Überlassung des Gebrauchs einer unverbrauchbaren Sache gegen Entgelt auf gewisse Zeit zum Gegenstand hat. Der Beherbergungsvertrag ist im Gegensatz zum Mietvertrag gesetzlich nicht typisiert und somit im ABGB nicht ausdrücklich geregelt. Der Grund liegt darin, dass es sich beim Beherbergungsvertrag um einen gemischten Vertrag handelt, bei dem eine einheitliche Gegenleistung (Entgelt des Gastes) mehreren Leistungen des Hoteliers gegenüber stehen, die unter verschiedene Vertragstypen fallen. Der Beherbergungsvertrag enthält Elemente des Mietvertrages, aber auch solche des Dienstvertrages, de Werkvertrages und des Kaufvertrages und rechtfertigt nach Ansicht des OGH damit eine Urteilung als „Vertrag sui generis“.

Für die Abgrenzung des Beherbergungsvertrages vom reinen Bestandsvertrag ist sohin entscheidend, ob dem Gast neben der Wohnmöglichkeit vom Gastgeber auch Dienstleistungen als weitere Hauptleistungspflichten gewährt werden. Der Oberste Gerichtshof sieht für die jeweilige Abgrenzung eine Einzelfallbeurteilung als notwendig vor, wobei vom Höchstbericht folgende Tatbestandselemente, die für das Vorliegen eines Beherbergungsvertrages sprechen, herausgearbeitet wurden:

• Entscheidend ist, ob dem Gast neben der Wohnmöglichkeit auch eine Verpflegung gewährt und für seine Bedienung gesorgt wird.
• Indiz für das Vorliegen einer Beherbergung ist der Einschluss der Betriebskosten in das Entgelt, wobei dies in einem Grenzfall den Ausschlag gibt.
• Annahme eines Beherbergungsvertrages, wenn sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ein Verhalten des Vermieters erkennen lässt, dass eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinne einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes vorliegt.
• Erbringen der typischen Nebenleistungen wie Reinigen der Räume, Bereitstellen von Bettwäsche, Geschirr, Zubereitungen von Mahlzeiten, Beleuchtung und Beheizung der Fremdenzimmer ohne gesondertes Entgelt, wobei es primär darauf ankommt, ob diese vom Vermieter angeboten und üblicherweise erbracht werden und nicht, ob sie der Mieter tatsächlich in Anspruch nimmt.
• Die bloße Reinigung der Bettwäsche auf Wunsch der Bewohner alleine ist nicht ausreichend für die Annahme eines Beherbergungsvertrages.

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass die reine Privatzimmervermietung nicht unter den Tatbestand des Beherbergungsvertrages zu subsumieren ist und es auch nicht schädlich ist, wenn der Vermieter Dienstleistungen als Nebenleistungen im geringfügigen Ausmaß wie z.B. das einmalige Bereitstellen von Handtüchern und Bettwäsche, Anfangs- und Endreinigung der vermieteten Wohnung sowie die Zurverfügungstellung von Beleuchtung und Beheizung ohne gesondertes Entgelt, anbietet, sofern diese Räume nicht zu einem Betrieb des Fremdenbeherbergungsgewerbes gehören. Schädlich für die Annahme eines reinen Mietvertrages ist jedenfalls die Erbringung von typischen Dienstleistungen eines Fremdenbeherbergungsbetriebes durch den Vermieter, wie Zimmer- und Wäschereinigung während des Aufenthaltes des Mieters sowie Verpflegung oder Anbieten eines Rezeptionsdienstes. Zur gewerberechtlichen Abgrenzung ist festzuhalten, dass die reine Wohnraumvermietung kein Gewerbe im Sinne der Gewerbeordnung ist. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) und des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) führen erst zusätzlich erbrachte Dienstleistungen des Vermieters gegenüber dem Gast oder die deutliche Überschreitung der üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Liegenschaftsvermögens laufenden Verwaltungsarbeit zur Annahme einer gewerblichen Tätigkeit durch den Vermieter.

Die Bewerbung der Ferienwohnung in Online- / Offline-Medien ist bei allen Formen der Vermietung von Wohnraum zulässig und somit kein taugliches Abgrenzungskriterium.

Bei der Vermietung von Privatzimmern sind auch melderechtliche Vorschriften zu beachten. Gemäß § 1 Abs. 1 MeldeG sind Unterkünfte Räume, die zum Wohnen oder Schlafen benutzt werden. Gemäß Abs. 3 leg. cit. sind Beherbergungsbetriebe Unterkunftsstätten, die unter der Leitung oder Aufsicht des Unterkunftgebers oder eines von diesem Beauftragten stehen und zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Unterbringung von Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind. Ausgehend von dieser Legaldefinition sind somit kurzzeitig vermietete Privatwohnungen keine Beherbergungsbetriebe im Sinne des Meldegesetzes, da diese Wohnungen nicht unter der Leitung oder der Aufsicht des Unterkunftgebers stehen. Gemäß Abs. 4 leg. cit. sind diese Unterkünfte, da es sich nicht um Beherbergungsbetriebe handelt, Wohnungen. Gemäß § 3 Abs. 1 MeldeG ist ein Unterkunftnehmer in einer Wohnung innerhalb von drei Tagen bei der Meldebehörde anzumelden. Die Meldepflicht trifft den Unterkunftnehmer, wobei die Meldepflicht entfällt, wenn in einer Wohnung nicht länger als drei Tage Unterkunft gewährt wird.

Der Vertrieb von Wohnungen zu touristischen Zwecken über eine Online-Vertriebsplattform bedingt, dass drei Vertragsparteien Vertragsverhältnisse untereinander abschließen, wobei unabhängig von der zivil- und gewerberechtlichen Qualifikation des abgeschlossenen Vertrages betreffend die kurzfristige Überlassung von Wohnungen zu touristischen Zwecken das Wording von AirBnB für die Vertragsparteien „Gastgeber“ und „Gast“ sowie für das Bestandsobjekt „Unterkunft“ verwendet wird. AirBnB tritt als Reisevermittler auf und ist im Hinblick auf die Zurverfügungstellung der Online-Plattform an Dritte (Mitglieder) Host-Provider im Sinne des § 16 E-Commerce-Gesetz (ECG). Es wird in den Nutzungsbedingungen mehrfach explizit festgehalten, dass AirBnB nicht Partei der zwischen Gastgeber und Gast abgeschlossenen Verträge wird und nicht verantwortlich ist für die geschalteten Inserate sowie die angebotenen Unterkünfte.

Ungeachtet der Notwendigkeit, dass die rechtsgeschäftlichen Bedingungen, welche der Gastgeber durch Erstellung eines AirBnB-Kontos und Erwerb einer Mitgliedschaft, die Voraussetzung sind, um eine Unterkunft zu buchen oder ein Inserat zu stellen, zu akzeptieren hat, einer nähere juristischen Prüfung zu unterziehen sind, ist im Rahmen dieses Artikels als Conclusio festzuhalten, dass die Privatzimmervermietung im Rahmen einer Online-Vermarktung á la „AirBnB“ nicht als Beherbergung im Sinne eines Gastgewerbebetriebes zu bewerten ist und somit kein Gewerbe im Sinne der Gewerbeordnung ausgeübt wird.