Die fortschreitende arbeitsteilige Wirtschaft fördert den Einsatz von Subunternehmern. War es in der Vergangenheit so, dass der Bauunternehmer seine und auch artverwandte Leistungen selbst ausführt, so zeigt sich seit Jahren ein zunehmender Trend hin zum Einsatz von Subunternehmern für einzelne Leistungen. Die Entwicklung geht sogar bis hin zum Management von Bauleistungen, bei dem der Generalunternehmer sämtliche auszuführenden Leistungen weitergibt und nur Management und Koordination übernimmt (Totalunternehmer).

Ein Generalunternehmer (auch Hauptunternehmer genannt) gibt Teile der an ihn übertragenen Leistung an andere Unternehmer (Subunternehmer) weiter. Die Verantwortung gegenüber dem Auftraggeber für die gesamte Bauausführung liegt alleine in seiner Hand. Der Generalunternehmer übernimmt die Herstellung des Werkes im eigenen Namen. Die von ihm beschäftigten Subunternehmer stehen in keiner vertraglichen Rechtsbeziehung zum Auftraggeber des Generalunternehmers. Die beschäftigten Subunternehmer sind Gehilfen des Generalunternehmers, der gegenüber dem Auftraggeber auch für seine Gehilfen haftet.

Generalunternehmer können in verschiedenen Einsatzformen auftreten. Wird einem Unternehmer eine Leistung übertragen, die aus verschiedenen Gewerken besteht, so spricht man von einem echten Generalunternehmer. Er übernimmt die vollständige gewerkeübergreifende Herstellung des Werks. Bei der Auftragsvergabe muss auch dem Auftraggeber bewusst sein, dass der von ihm beauftragte Unternehmer (Generalunternehmer) Teile der Leistung an Subunternehmer weitergeben wird.

Von einem offenen Generalunternehmervertrag spricht man, wenn sich der Generalunternehmer die Subunternehmer und Professionisten nicht selbst auswählen kann. Die Professionisten werden vom Bauherrn ausgewählt und mit dem zwischen ihm und dem Subunternehmer vereinbarten Preis dem Generalunternehmer zuzüglich eines Zuschlages überbunden. Diese Subunternehmer nennt man überbundene Subunternehmer. Von einem geschlossenen Generalunternehmervertrag spricht man, wenn der Generalunternehmer in der Wahl seiner Subunternehmer frei ist.

Ein Totalunternehmer übernimmt im Vergleich zum Generalunternehmer zusätzlich die gesamten Planungsarbeiten. Der Totalübernehmer nimmt die Aufgaben eines Totalunternehmers war. Er bringt aber im Gegensatz zu diesem keine eigenen Bau- und Planungsleistungen. Sämtliche Arbeiten werden an Subunternehmer vergeben. Der Totalübernehmer selbst führt hauptsächlich nur Managementaufgaben aus.

Ein Baubetreuer ist ein Unternehmer, der auf dem Grund des Bauherrn sowie im Namen und auf Rechnung des Bauherrn ein Bauwerk errichten lässt. Verträge zur Planung und zur Errichtung werden vom Baubetreuer im Namen des Bauherrn abgeschlossen. Eine vertragliche Beziehung des Baubetreuers zu den ausführenden Unternehmen besteht nicht.

Ein Bauträger ist ein Unternehmer, der in der Regel vom späteren Nutzer mit Planung, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Übernahme eines Bauvorhabens beauftragt ist. Charakteristisch für einen Bauträger ist, dass er auf eigenem Grund, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung das Werk errichtet und mit dem späteren Erwerber einen Bauträgervertrag abschließt, der dem Erwerber das Eigentum oder sonstige Nutzungsrecht zusichert.

Der Bau-Treuhänder ist ein Vertreter des Bauherren, der auf dem Grund des Bauherrn im eigenen Namen, aber auf fremde Rechnung und Nutzung durch den Bauherrn (Treugeber) ein Bauwerk errichten lässt. Der Bau-Treuhänder ist im Besitz des Vollrechts und kann daher, wie der Bauherr, agieren. Er ist dem Treugeber für treuwidriges Verhalten verantwortlich.

Ein Subunternehmer (auch Nachunternehmer genannt) ist ein Unternehmer, der Teile der an den Auftragnehmer (Generalunternehmer) übertragenen Leistung ausführt und vertraglich nur an diesen gebunden ist. Die bloße Lieferung von Materialien oder Bestandteilen, die zur Erbringung einer Leistung erforderlich sind, stellen keine Subunternehmerleistung dar.

Oftmals ist das Bestreben um Risikoüberwälzung oder Risikoteilung im Sinne eines Risikomanagements Gründe für das Einschreiten von Subunternehmern durch den Auftragnehmer (Generalunternehmer).