– belebt die „neue“ Veräußerungsart das Immobiliengeschäft?

Der Nationalrat hat am 24.04.2008 die Erlassung des Feilbietungsrechtsänderungsgesetzes (FRÄG) beschlossen, das am 01.07.2008 in Kraft treten wird und mit welchem u.a. die freiwillige Feilbietung (Versteigerung) von Liegenschaften einschließlich Baurechten und Superädifikaten (Gebäude auf fremden Grund) neu geregelt werden soll. Nach der bisherigen Rechtslage werden freiwillige Feilbietungen unter Einbindung des Gerichts im außerstreitigen Verfahren durchgeführt. In der Praxis haben sich deshalb Immobilientransaktionen unter Anwendung dieses gerichtlich durchgeführten Versteigerungsverfahrens als nicht attraktiv herausgestellt. Ziel des FRÄG ist es, durch eine wirtschaftsnähere Ausgestaltung der gesetzlichen Grundlagen der freiwilligen Feilbietung von Liegenschaften (Baurecht, Superädifikat) sowohl für den Veräußerer der Liegenschaft als auch für den Erwerber  eine weitere Alternative zur konventionellen Liegenschaftsveräußerung zu schaffen. In einigen europäischen Ländern (v.a. Schweden) finden Immobilientransaktionen über freiwillige Feilbietungen statt.
Nunmehr soll die freiwillige Feilbietung von der (außerstreitigen) Gerichtszuständigkeit ausgegliedert werden. Entscheidet sich der Veräußerer seine Liegenschaft (Baurecht, Superädifikat) freiwillig feilzubieten, ist ein Notar zu benennen und sind diesem die – vornehmlich von einem Rechtsanwalt vorbereiteten – Bedingungen, zu welchen die Liegenschaft versteigert werden soll (Feilbietungsbewilligungen), vorzulegen. Diese Feilbietungsbedingungen müssen so gestaltet sein, dass sie alle wesentlichen Bestimmungen eines Kaufvertrages enthalten. Jedenfalls haben die Feilbietungsbedingungen neben den gesetzlich geregelten Angaben zum Veräußerer die Bezeichnung der feilzubietenden Liegenschaft (Baurecht, Superädifikat) und den Ort, an dem die Versteigerung stattfindet, das geringste Gebot, Angaben über Art und Höhe einer allfälligen vom Erwerber vor Versteigerungsbeginn zu erbringenden Sicherheitsleistung (z.B. Vadium), Bestimmungen über die Zahlung des erzielten Meistbots (Fälligkeit, Konto, Verzugszinsen), über die Verteilung und Verwendung des Meistbots unter Berücksichtigung allfälliger Lasten sowie deren Übernahme oder Lastenfreistellung, Bestimmungen über die Sicherung des Rechtserwerbers durch den Ersteher (Käufer), Hinweise auf gerichtliche und verwaltungsrechtliche Genehmigungen sowie Bestimmungen über die Rechtsfolgen der Nichterfüllung der Feilbietungsbedingungen durch den Meistbietenden und eine grundbuchsfähige Aufsandungserklärung des Veräußerers zu enthalten. In den Feilbietungsbedingungen können – um die Durchführung der Versteigerung zu straffen – bestimmte Versteigerungsstufen vorgegeben werden. Die Versteigerung kann von einem Rechtsanwalt oder einem Immobilientreuhänder durchgeführt werden. Ein für die Durchführung der Versteigerung benannter Notar darf die Feilbietungsbedingungen nicht selbst errichten. Die Versteigerung ist vom beteiligten Notar in der gerichtlichen Ediktsdatei (www.edikte.justiz.gv.at) für mindestens drei Wochen bekannt zu machen. Mit der Teilnahme an der Versteigerung unterwerfen sich die Bieter den Feilbietungsbedingungen, welche von diesen und dem Eigentümer vor Beginn der Versteigerung unterfertigt sein müssen. Absprachen zwischen Bietern, die  sich auf die Beschränkung des Bietens abzielen, sind ungültig und steht demjenigen, der auf Grund einer solchen Vereinbarung eine Leistung erbracht hat (z.B. Abschlagszahlung), ein Rückforderungsanspruch zu. Der beteiligte Notar hat die vorgenommene Versteigerung zu beurkunden und nach Überprüfung der Erfüllung der Feilbietungsbedingungen eine grundbuchsfähige Amtsbestätigung auszustellen. Es ist zu erwarten, dass durch dieses neue Modell der freiwilligen Feilbietung der Immobilienmarkt belebt wird. Jedenfalls bedarf es aber auch hier sowohl für Veräußerer als auch für die Bieter (Käufer) eines fachlichen Beistandes.