Immobilienerwerb in Österreich

Immobilienerwerb in Österreich

Vom Titel zum Modus

Nach österreichischem Recht sind Kaufverträge sogenannte Konsensualverträge. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag bereits mit der erklärten Willenseinigung (Konsens) von Käufer und Verkäufer zustande kommt. Die bloße Einigung über Kaufsache und Kaufpreis ist für das Zustandekommen bereits ausreichend, eine weitere Einigung über den Inhalt ist grundsätzlich nicht erforderlich. An bestimmte Formerfordernisse sind die Parteien nur in Ausnahmefällen gebunden, insbesondere dann, wenn diese gesetzlich vorgeschrieben sind (z.B. Kaufverträge zwischen Ehegatten bedürfen zur Gültigkeit eines Notariatsaktes).

Ein rechtswirksamer Kaufvertrag kann also nicht nur schriftlich, sondern grundsätzlich auch mündlich und nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, durch bestimmtes Verhalten, zustande kommen. Auch wenn die Parteien vereinbaren, nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, ist der Vertrag bereits mit der erfolgten Willenseinigung der Parteien wirksam. Dies gilt insbesondere auch, wenn die Parteien die Hauptpunkte des Vertrages bloß vorläufig schriftlich festhalten wollen und nach ihrem Willen die „förmliche“ Vertragsurkunde erst errichtet werden soll.

Für den eigentlichen Eigentumserwerb ist jedoch die Eintragung im Grundbuch erforderlich, hierfür ist ein schriftlicher Kaufvertrag erforderlich, auf den die Unterschriften der Vertragsparteien beglaubigt sind. Die Beglaubigung der Unterschrift auf der Vertragsurkunde kann durch einen Notar oder auch bei Gericht erfolgen.

Ungeachtet der Rechtswirksamkeit eines mündlichen Kaufvertrages ist daher zur Erlangung des Eigentums letztlich dessen schriftliche Ausfertigung erforderlich. Darin liegt in der Praxis eine große Gefahr, insbesondere für ausländische Kaufinteressenten, die im Vertrauen darauf, dass für einen bindenden Vertragsabschluss eine bestimmte Form eingehalten oder ein Rechtsanwalt bzw. ein Notar beigezogen werden müssen, oftmals gegenüber dem Verkäufer Erklärungen (mündliche oder schriftliche) abgeben, die in der Folge von den Gerichten bereits als verbindliche Annahmen ausgelegt werden. Im Verhandlungsstadium ist daher größte Vorsicht geboten. Ein fehlender Bindungswille sollte eindeutig zum Ausdruck gebracht werden.

Der Abschluss des Kaufvertrages bewirkt allerdings für sich noch nicht den Erwerb des Eigentums. Die Parteien haben lediglich einen Anspruch gegeneinander auf Erbringung der jeweiligen Leistung. Der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen und der Verkäufer hat dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und zu übereignen.

Das Eigentum muss aufgrund dieses Anspruchs noch durch die „rechtliche Erwerbungsart“, den „Modus“, erlangt werden. Der Modus wird auch als „sachenrechtliches Verfügungsgeschäft“ bezeichnet. Man spricht daher auch von der „Zweiaktigkeit“ des Eigentumserwerbes. Die Erwerbungsart, der Modus, besteht bei beweglichen Sachen grundsätzlich in der Übergabe der Sache, bei unbeweglichen Sachen (Immobilien) in der Eintragung in das Grundbuch. Es ist also zu unterscheiden zwischen dem Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel) und der Übergabe bzw. Eintragung im Grundbuch als Verfügungsgeschäft (Modus). Nach österreichischem Recht ist die Kausalität des Verfügungsgeschäftes erforderlich, das heißt, dass ihm ein rechtsgültiger Titel zugrunde liegen muss, der den Rechtsgrund für den Eigentumserwerb bildet, ein abstrakter Modus alleine bewirkt keinen Eigentumserwerb.