Der Gesetzgeber erachtete mit dem am 1.1.1997 in Kraft getretenen Bauträgervertragsgesetz (BTVG) eine ausreichende Schutzvorschrift für Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen in erst zu errichtenden Gebäuden geschaffen zu haben. Zehn Jahre später wird Bilanz gezogen und erkannt, dass die Bestimmungen unzureichend sind. Mit dem nun am 1.7.2008 in Kraft tretenden Änderungen zum BTVG sollen insbesondere von Konsumentenschützern kolportierte Schutzlücken geschlossen werden. Darüber hinaus versprechen die Kreatoren der BTVG-Novelle mehr Transparenz in der Vertragsgestaltung und überhaupt mehr Sicherheit für die Erwerber.
Das BTVG enthält weitgehend zwingende Bestimmungen, sohin solche, die nicht wirksam zu Lasten des Erwerbers abgeändert werden können. Das BTVG gelangt insbesondere dann zur Anwendung, wenn zwischen einem Bauträger und einem Erwerber der Erwerb eines (Wohnungs-)Eigentums an Wohnungen und Geschäftsräumen an Gebäuden, die erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden, vereinbart ist.
Mit der Novelle zum BTVG wird (abgesehen von den angepassten Schwellenwerten) zwar nicht der Anwendungsbereich des BTVG verändert, im Übrigen sind jedoch wesentliche Änderungen zu verzeichnen. So wurde etwa die Rücktrittsfrist von bisher einer Woche auf vierzehn Tage verlängert. So wird das Rücktrittsrecht nach dem BTVG (neu) der Vorstellung des Gesetzgebers zu Folge, an die insoweit konformen Bestimmungen des „Haustürgeschäftes“ nach dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) angeglichen werden. Die Rücktrittsfrist beträgt statt bisher einer Woche künftig 14 Tage und endet spätestens sechs Wochen nach dem Zustandekommen des Bauträgervertrages.
Dem gesetzgeberischen Transparenzgebot bei der Gestaltung von Bauträgerverträgen entsprechend werden die inhaltlichen Mindestanforderungen an Bauträgerverträge präzisiert. Ferner sind künftig die Pläne sowie die Beschreibungen des Bauvorhabens, der Ausstattung und des Zustandes dem Vertrag zu Grunde zu legen, sie müssen jedoch (nach wie vor) nicht dem Vertrag „physisch angeschlossen“ werden. Neben dem Kaufpreis hat der Bauträgervertrag künftig auch Angaben die vom Erwerber jeweils für Sonder- und Zusatzleistungen zu entrichtenden Beträge zu enthalten. Wenngleich auch hinsichtlich des neu gefassten Mindestinhaltes vieles zweifelhaft bleibt, so erfreulich ist die – wenngleich nur in den Erläuterungen zur BTVG-Novelle zum Ausdruck kommende – Klarstellung, dass die Gestaltung des Mindestinhaltes zum Bauträgervertrag nach dem Vorbild der ÖNORM B 2120 unbedenklich ist.
Nach dem bisherigen Regelungskonzept des BTVG stand die rechtliche oder wirtschaftliche Absicherung der Vorauszahlungen des Erwerbers im Vordergrund. Der (auch praktizierten) Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen des Bauträgers gegen dritte Professionisten standen vermehrt Einwendungen desselben gegen den Bauträger gegenüber, die letzter auch gegen den Erwerber geltend machen konnte und so aber die Durchsetzung des an den Erwerber abgetretenen Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzanspruches vereitelte. Bei künftigen Bauträgerverträgen, die den Erwerb des (Wohnungs-)Eigentums oder eines Baurechts zum Gegenstand haben, wird der Bauträger verpflichtet, dem Erwerber (auch wenn dieser Unternehmer ist) zur Sicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von drei Jahren ab der Übergabe des „eigentlichen Vertragsgegenstandes“ (z.B. Wohnung) eine Haftrücklass im Ausmaß von 2 % des Kaufpreises einzuräumen. Alternativ kann der Bauträger eine entsprechende Bankgarantie oder eine Versicherung beibringen. Ein sog. „Durchreichen“ der (alternativen) Bankgarantie (Versicherung) soll aber nicht hinreichen. Da der Bauträger die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund der Bestimmungen des KSchG einem Verbraucher gegenüber nicht einschränken kann, bleibt dem Bauträger zum Schutz vor übereilter oder gar rechtsmissbräuchlicher Inanspruchnahme der Bankgarantie (Versicherung) durch den Erwerber dennoch die Möglichkeit, die Inanspruchnahme der Bankgarantie (Versicherung) an bestimmte Bedingungen zu knüpfen und vor allem im Bauträgervertrag ein konkretes Procedere für die Abwicklung der gesicherten Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche zu vereinbaren.